Pourquoi le marché immobilier du Québec résiste-t-il mieux aux corrections que Toronto ou Vancouver ?

Alors que les marchés immobiliers de Toronto et Vancouver montrent des signes de fébrilité face aux hausses des taux d’intérêt, le Québec semble naviguer en eaux plus calmes. Pour l’investisseur ou le propriétaire qui observe les manchettes nationales avec une inquiétude légitime, cette situation soulève une question fondamentale : cette résilience est-elle durable ou n’est-ce que le prélude à une correction tardive ? Beaucoup se contentent de l’explication habituelle : un marché historiquement plus abordable. C’est une vision parcellaire qui occulte les véritables forces motrices.

L’analyse superficielle se concentre sur les prix, mais ignore les mécanismes sous-jacents qui ancrent la valeur. Pour véritablement comprendre la situation, il faut dépasser les statistiques nationales et plonger au cœur des spécificités québécoises. Et si la clé de cette résistance ne résidait pas dans le prix des propriétés, mais plutôt dans un alignement unique entre une pression démographique constante, une psychologie de marché distincte et une économie en pleine transformation ? C’est ce que les données locales suggèrent, dessinant un tableau bien plus nuancé et rassurant pour qui sait les interpréter.

Cet article propose une analyse de fond, non pas pour prédire l’avenir avec une boule de cristal, mais pour vous fournir les outils de décryptage. Nous examinerons les signaux à surveiller dans votre propre quartier, les forces démographiques qui redessinent la carte, les segments les plus porteurs, et les stratégies concrètes pour naviguer dans ce contexte unique. L’objectif est de transformer votre inquiétude en une compréhension stratégique pour protéger et faire croître votre patrimoine immobilier.

Pour vous guider dans cette analyse, nous avons structuré notre réflexion en plusieurs points clés. Ce parcours vous permettra de saisir les forces profondes qui animent le marché québécois et d’anticiper les tendances futures avec plus de clarté.

Les 3 signaux d’alerte qui annoncent un ralentissement dans votre quartier

Avant que les statistiques provinciales ne confirment une tendance, le marché envoie des signaux faibles au niveau local. Pour un propriétaire ou un investisseur, savoir les lire est crucial. Le premier indicateur à surveiller est le délai de vente moyen. Si les propriétés similaires à la vôtre restent sur le marché 15 ou 30 jours de plus qu’il y a six mois, c’est un signe avant-coureur d’un rééquilibrage de l’offre et de la demande. Les acheteurs prennent leur temps, ce qui indique une moindre pression et une possible stagnation des prix à venir.

Le deuxième signal est l’écart entre le prix demandé et le prix de vente. Analysez les transactions récentes dans votre secteur. Si le phénomène des offres multiples au-dessus du prix demandé se raréfie ou disparaît, et que les propriétés se vendent désormais au prix affiché, voire légèrement en dessous après négociation, le pic du marché est probablement passé. Cela démontre que le pouvoir de négociation bascule doucement des vendeurs vers les acheteurs.

Enfin, le troisième signal, plus contre-intuitif, est l’évolution des inscriptions actives. Une hausse de l’inventaire est un signe classique de ralentissement. Cependant, une baisse drastique peut aussi être un signal d’alerte. Par exemple, une récente analyse de La Presse rapportait, paradoxalement, une baisse de près de 20% des inscriptions actives à Québec, combinée à une hausse des prix. Cela peut indiquer que les vendeurs potentiels, anticipant un futur ralentissement, retirent leur bien du marché. Cette contraction artificielle de l’offre peut masquer une fragilité sous-jacente qui se révélera lorsque ces vendeurs reviendront sur le marché.

Comment la démographie va transformer la carte immobilière du Québec dans les 5 prochaines années ?

La démographie est le moteur le plus puissant et le plus prévisible du marché immobilier à long terme. Au Québec, plusieurs vagues de fond sont en train de remodeler la demande pour les décennies à venir. Le premier facteur est le vieillissement de la population. Les baby-boomers, en grand nombre, commencent à vendre leurs grandes maisons unifamiliales pour se tourner vers des propriétés plus petites, plus accessibles et nécessitant moins d’entretien, comme des condos ou des résidences de plain-pied, créant une pression à la hausse sur ces segments.

Le deuxième facteur majeur est l’immigration et la migration interprovinciale. Le Québec, et particulièrement Montréal, reste une porte d’entrée majeure pour les nouveaux arrivants. De plus, l’attrait de la province pour des résidents d’autres provinces, fuyant des marchés comme ceux de Toronto ou Vancouver, injecte une demande constante et solvable. Cette pression démographique silencieuse soutient un plancher de valeur, même en période de ralentissement économique. Le marché de 2024, avec plus de 90 369 propriétés vendues selon les données de l’APCIQ, témoigne de cette vitalité.

Enfin, un troisième phénomène est la décentralisation vers les régions. La pandémie a accéléré une tendance où les travailleurs recherchent une meilleure qualité de vie en dehors des grands centres. Des régions comme l’Estrie, les Laurentides ou même des villes moyennes comme Trois-Rivières et Sherbrooke connaissent un nouvel essor. Cette migration interne ne se contente pas de déplacer la demande ; elle la transforme, privilégiant les propriétés avec plus d’espace, un terrain et un accès à la nature. Pour l’investisseur, cela signifie que la prochaine vague de plus-value ne se trouvera peut-être pas là où on l’attendait il y a cinq ans.

Ces dynamiques démographiques créent des opportunités distinctes. Montréal conserve son attractivité grâce à son bassin économique de 1,8 million d’habitants. La ville de Québec, avec des prix plus abordables (autour de 240 000 $ pour une copropriété), attire une autre catégorie d’acheteurs. Pendant ce temps, des quartiers historiques comme Montcalm à Québec deviennent des cibles pour les investisseurs fortunés cherchant des actifs patrimoniaux. Comprendre cette carte démographique en mouvement est essentiel pour positionner ses investissements correctement.

Maison ou condo : quel type de propriété a pris le plus de valeur depuis 5 ans ?

La question du « meilleur » type de propriété est récurrente chez les investisseurs. Si l’on regarde la performance brute des cinq dernières années, la maison unifamiliale a été la grande gagnante au Québec. La pandémie a agi comme un accélérateur, amplifiant le désir d’espace, de télétravail et d’un jardin privé. Cette ruée vers l’unifamiliale a provoqué une appréciation spectaculaire des prix, creusant l’écart avec les autres types de propriétés.

Cependant, cette analyse rétrospective ne doit pas occulter les tendances actuelles. L’inabordabilité croissante des maisons unifamiliales pousse désormais une part importante des premiers acheteurs et des ménages à se tourner vers le marché du condo (copropriété). Ce segment, après avoir connu une croissance plus modérée, bénéficie d’un regain d’intérêt. Il représente une porte d’entrée plus accessible au marché de la propriété et répond aux besoins des jeunes professionnels, des couples sans enfants et des personnes retraitées cherchant à réduire leur charge d’entretien. Cette demande soutenue assure une bonne liquidité et un potentiel de valorisation intéressant.

Le troisième acteur, souvent sous-estimé par les investisseurs débutants, est le plex (duplex, triplex). Cet actif hybride, typiquement québécois, offre à la fois un logement pour le propriétaire et des revenus locatifs qui aident à couvrir l’hypothèque. Bien que son prix d’achat soit plus élevé, sa performance doit être évaluée non seulement en termes de plus-value, mais aussi de rendement locatif et d’avantages fiscaux. Dans un contexte de taux d’intérêt élevés, la capacité d’un plex à générer des revenus devient un atout stratégique majeur qui stabilise l’investissement.

L’analyse des données récentes confirme ces dynamiques. Les chiffres de fin 2024 montrent que si l’unifamiliale continue de progresser, le condo suit une tendance haussière solide, démontrant sa pertinence comme alternative viable.

Cette analyse, tirée de perspectives récentes sur le marché du logement québécois, montre que bien que la maison unifamiliale ait une croissance légèrement supérieure, l’écart se resserre, prouvant la résilience et l’attractivité croissante du marché du condo.

L’erreur de croire que la loi sur l’achat étranger ne vous impacte pas en tant que vendeur local

L’interdiction fédérale visant les acheteurs étrangers a été perçue par beaucoup de propriétaires québécois comme une mesure lointaine, ne concernant que les marchés surchauffés de Vancouver ou Toronto. C’est une erreur d’analyse. Bien que l’impact direct soit moins prononcé au Québec, où la part d’acheteurs étrangers est plus faible, l’impact psychologique et indirect est, lui, bien réel. Cette loi envoie un signal politique fort : le gouvernement est prêt à intervenir pour freiner la spéculation. Ce signal, même s’il ne vise pas directement le Québec, influence le sentiment général du marché et peut inciter certains acheteurs locaux à la prudence.

Pour un vendeur, cela signifie que le bassin d’acheteurs potentiels, bien que majoritairement local, opère dans un climat de plus grande incertitude. La loi a contribué à retirer du marché une source de « sur-enchère » sur les propriétés de luxe ou très bien situées, même si cette source était minoritaire. En conséquence, le prix plafond que l’on peut espérer pour un bien d’exception est potentiellement plus bas qu’il ne l’aurait été sans cette législation. Cela crée un effet de tassement qui se propage, en cascade, à l’ensemble des segments du marché.

De plus, l’interdiction a redirigé une partie de la demande d’investissement international vers d’autres créneaux non couverts par la loi, comme les immeubles multilogements de plus grande taille ou les projets de développement. Cela peut, à terme, augmenter l’offre locative et modérer la croissance des loyers, ce qui impacte indirectement la valeur perçue des plex et autres immeubles à revenus pour les investisseurs locaux. En tant que vendeur d’un duplex ou triplex, vous êtes donc en compétition indirecte avec ces nouvelles dynamiques de marché.

Le marché immobilier québécois a terminé le quatrième trimestre de 2024 sur les chapeaux de roues avec un regain d’activité et des prix toujours à la hausse.

– Royal LePage, Étude sur le prix des maisons et les prévisions du marché

Cette observation de Royal LePage, bien que positive, doit être lue en filigrane. Le regain d’activité est principalement porté par la demande locale, qui doit maintenant composer seule, sans la pression (même psychologique) d’une concurrence étrangère. L’équilibre est donc plus fragile, et un vendeur doit en être conscient pour ajuster sa stratégie de prix.

Comment vendre votre propriété en moins de 30 jours quand l’inventaire explose ?

Dans un marché où l’inventaire augmente et où les acheteurs ont plus de choix, vendre rapidement n’est plus une question de chance, mais de stratégie. La première étape, non négociable, est le positionnement du prix. Il ne s’agit plus de tester le marché avec un prix élevé, mais de se baser sur une analyse comparative rigoureuse des propriétés vendues *récemment* (moins de 3 mois). Un prix juste et compétitif dès le premier jour est l’appât le plus efficace pour attirer des visites qualifiées et créer un sentiment d’urgence chez les acheteurs potentiels.

La deuxième clé est la mise en valeur (home staging). Une propriété impeccable, dépersonnalisée et lumineuse permet aux visiteurs de se projeter. Cela va au-delà du simple ménage : il s’agit de réparer les petits défauts, de désencombrer les pièces pour maximiser l’impression d’espace et d’optimiser l’éclairage. Dans un marché compétitif, l’acheteur doit avoir un coup de cœur, et ce coup de cœur est rarement provoqué par une propriété qui semble négligée ou trop « habitée ». C’est un investissement qui offre l’un des meilleurs retours.

Enfin, la troisième stratégie est de comprendre et de cibler activement la demande. Votre courtier doit être capable d’identifier non seulement le prix moyen de votre secteur, mais aussi le segment de prix où les transactions sont les plus rapides. Par exemple, si 22% des ventes à Québec se font au-dessus du prix demandé dans la fourchette de 290 000 $ à 490 000 $, positionner votre propriété dans cette zone (si elle s’y prête) maximise vos chances. Il s’agit d’une approche chirurgicale qui vise le cœur de la demande active plutôt que de lancer une bouteille à la mer.

Pourquoi le marché de Québec réagit-il moins violemment aux cycles que celui de Montréal ?

La comparaison entre les deux plus grands marchés du Québec est éclairante. Alors que Montréal, en tant que métropole internationale, est plus sensible aux flux de capitaux mondiaux, à l’immigration et aux grands cycles économiques, le marché de Québec affiche une stabilité remarquable. Cette inertie positive s’explique par plusieurs facteurs structurels. Le premier est la nature de son économie, fortement ancrée dans la fonction publique provinciale. Cet important bassin d’emplois stables et bien rémunérés agit comme un amortisseur économique, garantissant une demande de base constante et peu volatile.

Le deuxième facteur est une psychologie de marché plus conservatrice. Le marché de Québec est moins sujet à la spéculation effrénée. Les acheteurs et les vendeurs y sont traditionnellement plus prudents, ce qui prévient la formation de bulles de prix et, par conséquent, les corrections brutales qui s’ensuivent. Cette mentalité se reflète dans l’écart de prix persistant avec Montréal. Alors que le prix médian d’une propriété à Montréal peut atteindre près de 590 000 $, celui de Québec reste aux alentours de 350 000 $, un niveau bien plus en phase avec les revenus moyens locaux. Cet ancrage dans les fondamentaux économiques locaux est le principal gage de sa résilience.

Enfin, la démographie de la Capitale-Nationale est différente. Bien qu’elle attire des immigrants, elle bénéficie aussi d’une forte rétention de sa population locale et d’un attrait pour les familles et les professionnels cherchant un équilibre entre dynamisme urbain et qualité de vie. Cela crée une demande organique et soutenu, moins dépendante des cycles d’investissement à court terme qui peuvent caractériser certains segments du marché montréalais.

Pourquoi investir là où les usines de batteries et la filière verte s’installent (Bécancour, etc.) ?

Pour l’investisseur qui cherche à anticiper la prochaine vague de croissance, la réponse se trouve souvent dans les grands projets industriels. Au Québec, la « Vallée de la transition énergétique », avec des pôles majeurs comme Bécancour, est en train de devenir un moteur de création de valeur immobilière. Ces méga-projets n’apportent pas seulement des emplois directs ; ils créent tout un écosystème. Des milliers d’ingénieurs, de techniciens, d’ouvriers et de cadres vont s’installer dans ces régions, nécessitant des logements, des services, des écoles et des commerces.

Investir en amont de cette vague, avant que la demande ne fasse exploser les prix, est une stratégie classique mais redoutablement efficace. La demande initiale se portera sur le parc locatif, faisant grimper les loyers et rendant l’achat de plex et d’immeubles à revenus particulièrement attractif. Puis, à mesure que ces nouveaux travailleurs s’installent durablement, la demande pour les maisons unifamiliales et les condos augmentera à son tour, créant une appréciation du capital à long terme. C’est un cycle de croissance prévisible sur 5 à 10 ans.

Cependant, cet investissement n’est pas sans risque et demande une analyse fine. Il faut considérer la capacité des municipalités à suivre le rythme en termes d’infrastructures. Une hausse des taxes municipales, comme l’augmentation de 4,9% pour le résidentiel à Montréal en 2024, est un facteur à intégrer dans ses calculs de rendement. De même, l’inflation persistante, prévue à 2,71% en 2024, gruge le pouvoir d’achat et pourrait modérer la capacité des nouveaux arrivants à acheter, soutenant le marché locatif plus longtemps que prévu. Ces investissements sont donc une course de fond, pas un sprint.

Les experts ne pensent pas que le Québec soit en bulle immobilière. Bien que Montréal ait vu une croissance des prix, le marché reste équilibré grâce à une offre croissante et une demande modérée.

– Analystes du marché, Perspectives du marché immobilier québécois

Cette analyse, bien que rassurante, souligne l’importance de l’équilibre. Les zones comme Bécancour sont sur le point de voir leur demande exploser, créant un déséquilibre temporaire qui est l’essence même de l’opportunité d’investissement. L’enjeu est d’y entrer avant que le marché ne retrouve son point d’équilibre à un niveau de prix bien plus élevé.

Comment repérer les propriétés « invisibles » qui ne sont pas encore sur le marché public ?

Dans un marché où les bonnes occasions partent vite, l’accès à des propriétés avant qu’elles n’apparaissent sur Centris ou Realtor est un avantage concurrentiel majeur. Ces biens « invisibles » ou « hors marché » proviennent souvent de vendeurs qui, pour diverses raisons (divorce, succession, difficultés financières), souhaitent une transaction rapide et discrète. La clé pour les trouver n’est pas la chance, mais la méthode. Une approche proactive consiste à activer son réseau. Informez les courtiers immobiliers, les notaires, les planificateurs financiers et même les entrepreneurs en rénovation de votre secteur que vous êtes un acheteur sérieux et prêt à agir vite. Ces professionnels sont souvent les premiers informés d’une vente imminente.

Une autre technique, plus avancée, est l’utilisation stratégique d’outils publics, notamment le Registre foncier du Québec. Cet outil, qui traite plus d’un million d’inscriptions chaque année, est une mine d’or d’informations pour qui sait l’interpréter. En repérant les avis de 60 jours (préavis d’exercice d’un droit hypothécaire), les successions non réglées ou les propriétés détenues depuis très longtemps par des personnes âgées, un investisseur peut identifier des vendeurs potentiellement très motivés.

Cette approche, souvent appelée « prospection », demande du temps et de l’analyse, mais elle permet d’entrer en contact directement avec le propriétaire, avant même que la propriété ne soit officiellement en vente. Cela ouvre la porte à une négociation sans concurrence, où le vendeur peut être prêt à accepter un prix légèrement inférieur en échange d’une vente rapide, certaine et sans les tracas d’un processus de mise en marché public. C’est l’art de transformer l’information publique en opportunité privée.

L’analyse démontre que la force du marché québécois n’est pas une anomalie, mais la conséquence logique de ses structures profondes. Pour l’investisseur et le propriétaire, la conclusion est claire : la meilleure stratégie n’est pas de réagir aux peurs du marché national, mais d’agir en fonction d’une compréhension fine des dynamiques locales. Pour mettre en application ces analyses et évaluer la position de votre propre patrimoine dans ce contexte, une discussion avec un conseiller spécialisé dans le marché québécois constitue l’étape suivante la plus logique.