Numéro CITQ obligatoire : quelles sont les amendes réelles si vous affichez sans certificat ?

En tant qu’avocat spécialisé en infractions réglementaires, je rencontre de nombreux propriétaires qui, comme vous peut-être, sont tentés de louer leur propriété à court terme « sous le radar ». L’idée de percevoir un revenu d’appoint sans se plier aux lourdeurs administratives de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ) est séduisante. Beaucoup se disent que le risque est minime, qu’ils ne sont qu’un « petit joueur » et que les inspecteurs ont d’autres chats à fouetter. C’est une perception dangereusement erronée.

La plupart des articles que vous lirez se contentent de vous rappeler l’obligation d’obtenir un numéro d’enregistrement et de vérifier votre zonage municipal. Ces conseils sont justes, mais ils ne dépeignent qu’une fraction de la réalité. Ils omettent de vous expliquer la nature du véritable danger. Le problème n’est pas tant le montant de l’amende, bien que substantiel, mais l’engrenage réglementaire implacable qu’une seule infraction, même mineure, peut enclencher. Il s’agit d’un risque systémique qui menace non seulement votre portefeuille, mais aussi votre couverture d’assurance et la légalité même de votre propriété.

Cet article n’a pas pour but de répéter la loi, mais de vous en exposer les conséquences concrètes, vues depuis ma pratique. Nous allons disséquer le mécanisme par lequel un simple oubli administratif se transforme en cauchemar juridique. De l’imbroglio des documents d’urbanisme qui bloquent les dossiers à la nullité de votre contrat d’assurance, en passant par des amendes disproportionnées pour des erreurs triviales, vous comprendrez pourquoi jouer avec les règles de la CITQ n’est pas un pari, mais une certitude de perte.

Pour naviguer dans ce paysage réglementaire complexe, il est essentiel de comprendre chaque point de contrôle. Cet article est structuré pour vous guider à travers les étapes cruciales et les pièges à éviter, afin que vous puissiez prendre des décisions éclairées et protéger vos actifs.

Classification et demande : quels documents d’urbanisme bloquent 50% des dossiers CITQ ?

La première porte d’entrée dans l’écosystème de l’hébergement touristique est aussi le premier filtre, et le plus impitoyable : l’urbanisme municipal. De nombreux propriétaires pensent que l’obtention d’un numéro CITQ est une simple formalité provinciale. En réalité, votre dossier sera très probablement rejeté avant même d’être sérieusement étudié si vous ne fournissez pas un avis de conformité de votre municipalité. Ce document n’est pas une simple lettre de recommandation; il s’agit d’un acte juridique par lequel la municipalité atteste que l’usage « hébergement touristique » est autorisé à votre adresse spécifique. Sans ce sésame, votre demande à la CITQ est lettre morte.

Le blocage survient souvent à cause d’une discordance entre votre projet et le règlement de zonage. Une propriété peut être physiquement parfaite pour la location, mais si elle est située dans une zone désignée « résidentiel unifamilial strict », les chances d’obtenir une dérogation sont quasi nulles. Tenter de faire modifier un zonage, notamment en milieu agricole, est un processus long, coûteux et incertain. En effet, selon les experts en urbanisme québécois, le taux de refus pour de telles demandes est particulièrement élevé. L’administration municipale n’a aucune obligation d’accéder à votre requête et priorisera la quiétude du voisinage et sa planification territoriale sur votre projet commercial.

Penser pouvoir contourner cette étape est la première erreur fondamentale. Les inspecteurs de la CITQ et des municipalités croisent leurs données. Une annonce sans numéro valide est rapidement repérée, et la première vérification effectuée est celle du zonage. C’est le début de l’engrenage réglementaire : non seulement votre demande CITQ sera refusée, mais vous vous exposez également à des procédures d’infraction de la part de votre propre ville.

Où et comment afficher votre numéro d’enregistrement pour éviter le retrait de votre annonce ?

Obtenir votre numéro d’enregistrement n’est que la moitié de la bataille. L’autre moitié, souvent sous-estimée, est de l’afficher correctement, partout, tout le temps. La loi est intransigeante sur ce point : toute publicité ou offre de location à court terme doit clairement afficher le numéro d’enregistrement et, dans bien des cas, sa date d’expiration. Un oubli, une erreur de frappe ou un mauvais emplacement ne sont pas considérés comme des peccadilles, mais comme des infractions à part entière, passibles des mêmes amendes que l’absence totale de numéro.

La surveillance n’est plus seulement l’affaire d’inspecteurs sur le terrain. Elle est désormais automatisée par les plateformes comme Airbnb et VRBO, et facilitée par la transparence publique. Comme le souligne un article de Radio-Canada, le registre public de la CITQ a un double objectif : informer les consommateurs, mais aussi servir d’outil pour les municipalités et, surtout, pour les inspecteurs de Revenu Québec, chargés de faire respecter la loi. Tenter de dissimuler son numéro ou de le rendre peu visible est une stratégie vouée à l’échec. Les algorithmes et les inspecteurs sont formés pour repérer ces anomalies, menant au retrait de votre annonce et à l’émission d’un constat d’infraction.

Le registre public permettra donc aux consommateurs de vérifier la validité de ces numéros. Mais il sera aussi utile aux municipalités et… aux inspecteurs de Revenu Québec, chargés de faire respecter la loi.

– Radio-Canada, Article sur le répertoire public CITQ

Chaque plateforme a ses propres exigences quant à l’emplacement du numéro. Ne pas les respecter, c’est s’exposer à ce que votre annonce soit dépubliée sans préavis, tarissant instantanément votre source de revenus. La rigueur administrative est votre seule protection.

Le tableau suivant détaille les exigences spécifiques pour ne commettre aucune erreur, car chaque plateforme a ses propres règles pour l’affichage, et l’ignorance n’est jamais une excuse valable.

Renouvellement annuel et assurance responsabilité : comment ne pas perdre vos acquis administratifs ?

L’obtention de votre certification CITQ n’est pas un droit acquis à perpétuité. C’est un privilège annuel qui doit être renouvelé, et ce renouvellement est conditionnel à deux éléments non négociables : le paiement des frais et la preuve d’une assurance responsabilité civile valide d’au moins 2 millions de dollars. C’est ici que l’engrenage réglementaire devient particulièrement vicieux, car il crée un lien direct entre une formalité administrative et une protection financière vitale.

Laisser votre certification expirer, même d’une seule journée, a une conséquence que peu de propriétaires réalisent : cela peut annuler votre couverture d’assurance en cas de sinistre. En effet, la plupart des contrats d’assurance pour location à court terme contiennent une clause stipulant que la couverture est conditionnelle au respect de toutes les lois et réglementations en vigueur. Une certification CITQ expirée constitue une rupture de contrat. Imaginez un incendie ou un accident grave impliquant un locataire : votre assureur pourrait légalement refuser de vous indemniser, vous laissant seul face à des centaines de milliers, voire des millions de dollars de dommages et de poursuites.

Ce montant de couverture n’est pas arbitraire. Il est fixé par la loi. Comme le précisent les assureurs et les guides juridiques, la Loi sur l’hébergement touristique du Québec exige une couverture minimale de 2 millions de dollars par événement pour l’exploitation d’un établissement touristique. Oublier de renouveler votre enregistrement CITQ à temps n’est donc pas un simple oubli; c’est un acte qui vous place en situation d’illégalité et vous prive de votre filet de sécurité financier. Le risque n’est plus une simple amende, mais la ruine financière potentielle.

Inspection de classification : sur quels critères précis votre établissement sera-t-il évalué ?

L’inspection de la CITQ n’est pas une simple visite de courtoisie. C’est une évaluation rigoureuse qui vise à s’assurer que votre établissement correspond non seulement aux normes de sécurité et de salubrité, mais aussi, et c’est un point crucial, qu’il est conforme en tout point aux photos et à la description de votre annonce. L’ère des photos embellies ou des équipements promis mais absents est révolue. Les inspecteurs opèrent avec une checklist précise, et chaque écart peut mener à une non-conformité, un refus de classification ou une demande de corrections coûteuses.

Les critères d’évaluation vont bien au-delà de la propreté générale. L’inspecteur va examiner des détails que vous pourriez juger insignifiants, mais qui, pour la CITQ, sont des indicateurs de la qualité de l’expérience client. Cela inclut :

• La qualité et la propreté de la literie, y compris l’état du matelas.
• L’usure visible des équipements de cuisine comme les poêlons et les ustensiles.
• La propreté des joints de douche et l’état de la robinetterie.
• La présence et le bon fonctionnement des équipements de sécurité obligatoires (détecteurs de fumée, extincteur).
• L’absence de toute odeur persistante (humidité, moisissure, fumée de cigarette).

Un autre point de friction majeur est la gestion des anciens systèmes de classification. La loi a changé, et l’affichage des anciens panonceaux de classification par étoiles est désormais interdit et passible d’amendes. Un témoignage récent est particulièrement éloquent : entre septembre 2023 et juin 2024, 33 constats d’infraction de 3 000 $ chacun ont été émis pour le simple fait de ne pas avoir retiré ces anciens panonceaux. Cela illustre parfaitement la rigidité du système : même si vous êtes dûment enregistré et que votre établissement est impeccable, une simple négligence administrative comme un vieux panneau oublié sur un mur peut vous coûter des milliers de dollars. C’est la preuve que l’intention n’a aucune importance; seule la conformité littérale à la règle compte.

Refus de certification : quels sont vos recours si la municipalité change le zonage en cours de route ?

Voici l’un des scénarios les plus redoutés par les propriétaires : vous avez investi temps et argent, obtenu vos autorisations, et soudainement, la municipalité modifie son règlement de zonage, rendant votre activité non conforme. Que se passe-t-il ? Êtes-vous protégé par un « droit acquis » ? La réponse, en droit de l’urbanisme québécois, est complexe et précaire. Le concept de droit acquis existe, mais il est d’interprétation stricte et ne constitue pas un bouclier absolu.

En principe, un usage dérogatoire (votre location touristique dans une zone devenue résidentielle) qui était légalement exercé avant le changement de réglementation peut être maintenu. Cependant, ce droit est fragile. Il peut être perdu si l’usage est interrompu pendant une certaine période (souvent 6 à 12 mois, selon la municipalité) ou si vous tentez d’agrandir ou de modifier l’usage. Vous êtes, en quelque sorte, figé dans le temps. Le guide du gouvernement du Québec sur l’urbanisme le rappelle clairement, en soulignant que les municipalités ont le pouvoir de régir ces lots dérogatoires protégés par des droits acquis, ce qui inclut le pouvoir d’en encadrer l’extinction.

Si la municipalité conteste votre droit acquis, vos recours sont limités, longs et coûteux. Vous devrez prouver, avec des documents irréfutables (déclarations de revenus, contrats de location, etc.), que votre usage était bien établi, continu et légal avant le changement de règlement. Cela implique souvent de mandater un avocat spécialisé en droit municipal et de s’engager dans un processus qui peut prendre des années, avec une issue incertaine. Pendant ce temps, vous pourriez être sous le coup d’un ordre de cesser vos activités. Le droit acquis n’est pas une forteresse, mais plutôt une position de défense qu’il faut être prêt à justifier à tout moment face à la puissance réglementaire de la municipalité.

Zonage municipal vs Loi provinciale : pourquoi votre ville peut-elle interdire Airbnb même si Québec l’autorise ?

C’est une source de confusion majeure pour de nombreux propriétaires : « La loi provinciale sur l’hébergement touristique me permet de louer, alors pourquoi ma municipalité me l’interdit-elle ? » La réponse réside dans la hiérarchie des compétences en aménagement du territoire au Québec. La loi provinciale (Loi 25) établit un cadre général et oblige à l’enregistrement, mais elle ne prime pas sur le pouvoir fondamental des municipalités de régir l’usage des sols sur leur territoire via leur règlement de zonage.

En d’autres termes, la loi provinciale vous donne le « permis de conduire » (le numéro CITQ), mais c’est la municipalité qui décide des « routes sur lesquelles vous avez le droit de circuler » (les zones où l’hébergement touristique est autorisé). Si le règlement de zonage de votre ville interdit l’usage commercial de type « hébergement touristique » dans votre secteur résidentiel, alors vous ne pouvez légalement pas y opérer, même avec un numéro CITQ valide. Les deux niveaux d’autorisation sont cumulatifs et non alternatifs. Vous devez satisfaire aux exigences provinciales ET municipales.

Cette autonomie municipale crée une mosaïque réglementaire complexe à travers le Québec. Une stratégie qui fonctionne à Mont-Tremblant peut être complètement illégale à Montréal ou dans un arrondissement de la Ville de Québec. Chaque municipalité a ses propres définitions, ses propres zones désignées et ses propres restrictions, rendant indispensable une vérification locale avant tout investissement ou projet.

Le tableau ci-dessous illustre cette disparité et démontre pourquoi une approche unique est vouée à l’échec. La connaissance du contexte local est primordiale.

Taxe sur l’hébergement : comment collecter et remettre la taxe sans erreur comptable ?

L’obtention d’un numéro CITQ vous fait officiellement entrer dans le monde des entreprises touristiques, et avec lui vient une responsabilité incontournable : la gestion des taxes. Au-delà de la TPS et de la TVQ (si vos revenus annuels dépassent 30 000 $), vous êtes tenu de percevoir et de remettre la taxe sur l’hébergement de 3,5 %. C’est un autre rouage de l’engrenage réglementaire où Revenu Québec joue un rôle de premier plan.

Heureusement, pour les locations effectuées via certaines plateformes, le processus est simplifié. Airbnb, par exemple, a un accord avec Revenu Québec et perçoit automatiquement la taxe sur l’hébergement de 3,5% depuis octobre 2017, et la remet en votre nom. Cela réduit considérablement le fardeau administratif pour les transactions passant par cette plateforme. Cependant, ne tombez pas dans le piège de croire que vous êtes entièrement libéré de vos obligations.

Cette collecte automatique ne s’applique qu’aux locations via la plateforme. Si vous gérez des réservations en direct (via votre propre site web, les réseaux sociaux ou de bouche-à-oreille), vous êtes entièrement responsable de la collecte et de la remise de cette taxe. Le processus à suivre, détaillé sur le site de Revenu Québec, est strict : vous devez vous inscrire aux fichiers de la taxe sur l’hébergement, la percevoir sur chaque location de moins de 31 jours, et la déclarer et la remettre périodiquement via le portail Clic Revenu. Une erreur, un oubli ou un retard dans ces remises peut déclencher un audit de Revenu Québec, qui ne se limitera pas à la seule taxe sur l’hébergement, mais examinera l’ensemble de vos revenus de location. C’est ainsi qu’un simple manquement fiscal peut ouvrir la porte à une vérification beaucoup plus large et potentiellement coûteuse.

Airbnb au Québec : est-il encore possible d’être rentable avec les nouvelles restrictions provinciales ?

Face à cet arsenal réglementaire, la question de la rentabilité devient centrale. Est-il encore possible de dégager un profit de la location à court terme au Québec ? La réponse est oui, mais à une condition sine qua non : une conformité absolue et une gestion professionnelle. L’époque de l’improvisation et des revenus d’appoint faciles est définitivement révolue. Tenter d’opérer dans les marges de la légalité est devenu un calcul financier désastreux.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Selon les données de Revenu Québec, pour la seule année 2023-2024, ce sont près de 5 millions de dollars en amendes qui ont été distribués pour de l’hébergement touristique illégal. Ce chiffre démontre l’intensification des contrôles. Pire encore, des cas réels montrent une disproportion choquante entre l’infraction et la sanction. L’entreprise MonsieurChalets a reçu quatre amendes totalisant 60 000 $ pour avoir omis la date d’expiration sur ses annonces. Un propriétaire de Charlevoix a écopé de 7 000 $ d’amendes pour un vieux panonceau non retiré. Ces exemples ne sont pas des exceptions; ils sont le reflet d’une application stricte et punitive de la loi où l’oubli administratif est traité avec la même sévérité que la fraude intentionnelle.

Le calcul de la rentabilité doit donc aujourd’hui intégrer le coût de la conformité (frais d’enregistrement, assurance adéquate, temps de gestion administrative) et le risque financier extrême de la non-conformité. Une seule amende de 5 000 $ ou 15 000 $ peut anéantir plusieurs années de profits. Le risque n’en vaut tout simplement plus la chandelle. La seule voie rentable est celle de la légalité, où les revenus sont peut-être encadrés, mais où le risque de tout perdre du jour au lendemain est maîtrisé.