Marché d’acheteurs ou de vendeurs : comment identifier le point de bascule du cycle immobilier ?

Chaque conversation, chaque souper de famille au Québec semble tourner autour de la même question angoissante : le marché immobilier va-t-il monter ou baisser ? Les médias crient à la pénurie, puis à la correction, semant la confusion. On vous conseille de surveiller les taux directeurs de la Banque du Canada, d’analyser le prix médian ou le nombre de jours sur le marché. Mais ces indicateurs sont des rétroviseurs. Ils décrivent avec précision ce qui s’est déjà passé, pas ce qui va se produire.

En tant qu’économiste comportemental, je vous propose une lecture différente. Le marché n’est pas un mécanisme froid, c’est un océan de psychologie humaine, plein de biais, d’espoirs et de craintes. Le véritable point de bascule ne se trouve pas dans les chiffres bruts publiés aujourd’hui, mais dans les décalages de perception et l’inertie psychologique des acteurs. La clé n’est pas de savoir si les taux ont monté, mais de comprendre combien de temps il faudra pour que cette hausse modifie le comportement de milliers d’acheteurs et de vendeurs. Comprendre ces délais est le seul moyen d’anticiper le cycle au lieu de le subir.

Cet article va décortiquer ces mécanismes invisibles. Nous analyserons les biais cognitifs qui poussent à acheter en pleine surchauffe, le décalage temporel entre une décision de la banque centrale et son impact réel sur les prix, et pourquoi la résilience structurelle de nos marchés locaux, comme celui de Québec, est une donnée fondamentale que les analyses nationales ignorent souvent. Préparez-vous à changer votre façon de lire le marché immobilier.

Pour naviguer avec clarté dans cette analyse, voici le parcours que nous allons suivre. Chaque section est conçue pour vous fournir un outil d’interprétation, vous permettant de construire votre propre grille de lecture du cycle immobilier québécois.

Comment ne pas acheter sous le coup de l’émotion quand les médias crient à la pénurie ?

La peur de manquer l’occasion, ou FOMO (Fear Of Missing Out), est le carburant le plus puissant des bulles immobilières. Elle est alimentée par un cocktail toxique : des manchettes spectaculaires, des récits de surenchères folles et une pression sociale intense. Quand un expert comme Charles Brant, Directeur en analyse de marché à l’APCIQ, déclare que « le marché de Montréal est en pleine reprise et ça nous ouvre probablement vers un nouveau cycle », le signal est puissant. Cette affirmation, basée sur des données comme une hausse importante des ventes, peut déclencher une vague d’achats préventifs chez des gens qui craignent de voir les prix s’envoler à nouveau.

Cependant, d’un point de vue comportemental, cette frénésie est souvent un indicateur de fin de cycle, pas de début. C’est le moment où les derniers acheteurs, les moins informés, se précipitent sur le marché par panique. La clé pour ne pas tomber dans ce piège est de substituer l’émotion par un processus rationnel et systématique. Il faut créer sa propre bulle d’information, à l’abri du bruit médiatique. Cela implique de se fier à des indicateurs que vous suivez vous-même, et non aux conclusions pré-mâchées des autres. L’asymétrie de l’information est à son comble : les courtiers et les médias ont intérêt à promouvoir un marché actif, mais votre intérêt est de prendre la meilleure décision pour vous, même si cela signifie attendre.

La meilleure défense contre le FOMO est un plan d’attaque. Avant même de visiter une propriété, vous devez avoir défini vos propres règles du jeu. Cela transforme une quête émotionnelle en une mission basée sur des données objectives.

Hausse des taux : combien de temps faut-il pour que l’impact se fasse sentir sur les prix de vente ?

L’une des plus grandes erreurs d’interprétation est de croire qu’une annonce de hausse des taux par la Banque du Canada va immédiatement faire chuter les prix. C’est ignorer le concept fondamental du décalage de perception. Le marché immobilier a une inertie considérable, non pas à cause de la brique et du mortier, mais à cause de la psychologie humaine et des mécanismes de financement. L’impact d’une hausse de taux se propage en vagues successives, avec des délais spécifiques.

Comme le montre cette illustration, il y a un décalage structurel. L’analyse du cycle de correction de 2022-2023 au Québec est un cas d’école parfait. Les hausses de taux rapides ont commencé au printemps 2022. Pourtant, les prix n’ont commencé à fléchir significativement qu’à l’automne et à l’hiver suivants. Pourquoi un tel délai ? D’abord, il y a l’effet tampon des pré-approbations hypothécaires. De nombreux acheteurs disposent de taux garantis pour 90 à 120 jours, ce qui leur permet de continuer à magasiner avec les « anciennes » conditions, maintenant artificiellement la demande et les prix. Ensuite, il y a l’inertie psychologique des vendeurs, qui ancrent leurs attentes sur les prix de vente récents de leurs voisins et refusent de baisser leur prix demandé pendant plusieurs mois.

Volume de ventes vs prix : quel indicateur repart à la hausse en premier après une correction ?

Dans la quête du point de bascule, il existe un indicateur avancé bien plus fiable que le prix médian : le volume des transactions. C’est le premier signal que la confiance revient sur le marché. Le prix est un indicateur retardé (ou « lagging indicator »), car il est le résultat de négociations basées sur la perception passée du marché. Le volume, lui, est un indicateur coïncident ou même avancé (« leading indicator ») ; il mesure l’activité en temps réel. Après une correction, les acheteurs les plus avisés et les mieux financés sont les premiers à revenir, sentant que le creux a été atteint. Leur retour fait augmenter le volume des ventes, bien avant que cette demande accrue ne se traduise par une pression à la hausse sur les prix.

Les données récentes du Québec illustrent parfaitement ce principe. Tandis que les prix montraient une stabilisation ou une hausse modérée, le volume des ventes a connu une reprise bien plus spectaculaire. Une augmentation de 25% des ventes à Québec en septembre 2024 a confirmé que la demande reprenait de la vigueur, signalant un retournement de tendance avant même que les prix ne s’enflamment. Pour un observateur averti, une hausse soutenue du volume sur deux ou trois mois consécutifs, alors que les prix sont encore stables, est le signal le plus clair que le marché est en train de basculer d’un marché d’acheteurs vers un marché de vendeurs.

Le tableau suivant, basé sur les données du troisième trimestre de 2024, met en évidence cette séquence de manière chiffrée. Il montre que la reprise du volume de ventes est le véritable moteur qui entraîne ensuite la hausse des prix et le resserrement du marché.

Pourquoi le marché de Québec réagit-il moins violemment aux cycles que celui de Montréal ?

Analyser le « marché québécois » comme un bloc homogène est une erreur. La province abrite des micro-marchés avec des dynamiques très différentes. La comparaison entre la région métropolitaine de Québec et celle de Montréal est l’exemple le plus frappant de cet effet tampon structurel. Alors que Montréal connaît des cycles plus volatils, sensibles aux chocs économiques dans des secteurs comme la technologie ou l’aéronautique, Québec affiche une stabilité remarquable, même pendant les périodes de correction nationale.

Cette résilience n’est pas un hasard ; elle est ancrée dans la structure même de son économie. La forte concentration d’emplois stables liés aux trois paliers de gouvernement (fédéral, provincial, municipal) agit comme un amortisseur économique géant. En période de récession, ces emplois sont largement préservés, maintenant un bassin d’acheteurs solvables et confiants. De plus, la présence des sièges sociaux de géants de l’assurance et des services financiers ajoute une autre couche de stabilité. Cette prévisibilité de l’emploi explique en grande partie pourquoi Québec maintient un taux de chômage structurellement bas, souvent autour de 4,5%.

Cash is king : pourquoi la liquidité est votre meilleur atout quand le crédit se resserre ?

Lorsque le cycle immobilier se retourne et que le crédit devient plus cher et difficile à obtenir, la dynamique du pouvoir change radicalement. Les acheteurs qui dépendent entièrement d’un financement maximal perdent leur avantage. C’est alors que le concept de « prime à la liquidité » prend tout son sens. Détenir des liquidités (cash) devient un avantage stratégique disproportionné. Un acheteur « cash » ou avec une mise de fonds très substantielle n’est plus simplement un acheteur parmi d’autres ; il devient une solution pour un vendeur pressé.

Dans un marché où les taux d’intérêt sont élevés, les vendeurs deviennent nerveux. Une offre d’achat conditionnelle à un financement qui pourrait échouer représente un risque. Une offre ferme, même légèrement inférieure, mais soutenue par une preuve de fonds, devient soudainement très attractive. La liquidité vous donne un pouvoir de négociation immense. Vous pouvez non seulement négocier le prix, mais aussi les conditions, comme une date de prise de possession flexible, ce qui peut être un argument décisif pour un vendeur qui a déjà acheté ailleurs. C’est votre capacité à conclure une transaction rapidement et sans friction qui constitue votre principal atout.

De plus, la liquidité vous permet de saisir des opportunités que les autres ne peuvent pas voir ou financer. Les ventes de succession, les vendeurs qui doivent déménager rapidement pour un emploi, ou les investisseurs qui doivent liquider un bien en difficulté sont autant de situations où un acheteur liquide peut acquérir une propriété à un prix significativement inférieur au marché. Voici quelques stratégies concrètes pour maximiser cet avantage :

• Constituer un fonds d’urgence solide : Visez un coussin de sécurité de 6 à 12 mois de dépenses (incluant la nouvelle hypothèque potentielle) pour rassurer les prêteurs et vous-même.
• Augmenter la mise de fonds : Une mise de fonds de plus de 20%, idéalement 35% ou plus, vous permet non seulement d’éviter l’assurance SCHL mais aussi d’obtenir de meilleurs taux et de renforcer votre crédibilité.
• Préparer une preuve de liquidités : Ayez un document officiel de votre institution financière prêt à être présenté avec votre offre pour prouver votre capacité à conclure la transaction.
• Garder une réserve stratégique : Conservez une partie de vos liquidités pour saisir des opportunités uniques (ex: vendeurs pressés) qui peuvent offrir des rabais de 10-15% sous la valeur marchande.

Quand devenir propriétaire : faut-il attendre la baisse des taux directeurs ?

C’est le dilemme qui paralyse de nombreux acheteurs potentiels : acheter maintenant avec un taux hypothécaire élevé mais sur un prix potentiellement plus bas, ou attendre une baisse des taux, au risque de voir les prix s’enflammer à nouveau ? D’un point de vue comportemental, l’attente est souvent motivée par l’aversion à la perte : la peur de « payer trop cher » pour son hypothèque. Pourtant, une analyse froide des chiffres révèle souvent une réalité contre-intuitive.

Le problème de l’attente est que vous n’êtes pas le seul à attendre. Dès que la Banque du Canada signalera une baisse des taux, des milliers d’autres acheteurs qui étaient sur la touche reviendront en force sur le marché. Cette soudaine injection de demande, face à une offre qui n’augmente pas aussi vite, créera inévitablement une pression à la hausse sur les prix. Comme le souligne un rapport de la SCHL, même après la frénésie pandémique, « la correction qui a suivi a été plutôt limitée à Montréal », suggérant une forte résilience du marché. Attendre une baisse de 1% des taux pourrait vous coûter 5% à 10% de plus sur le prix d’achat, annulant, voire dépassant, les économies réalisées sur les paiements d’intérêts.

Le tableau suivant simule deux scénarios pour illustrer ce compromis. Il compare l’achat d’une propriété au prix médian actuel avec un taux élevé, versus l’attente de 18 mois pour une baisse de taux, mais avec une augmentation plausible du prix de la propriété.

L’analyse est éclairante : bien que le paiement mensuel soit légèrement plus bas dans le scénario d’attente, l’acheteur doit financer un capital de 45 000 $ de plus. La stratégie « Acheter aujourd’hui » permet de commencer à bâtir son équité plus tôt et de potentiellement refinancer à un taux plus bas dans quelques années, mais sur un capital emprunté inférieur. L’adage « date the rate, marry the price » (sortez avec le taux, mariez-vous avec le prix) prend ici tout son sens. Le prix est permanent, le taux est temporaire.

Quand le taux d’inoccupation remonte : comment stress-tester votre immeuble à 5% de vacance ?

Pour les investisseurs immobiliers, le point de bascule du cycle ne se mesure pas seulement en prix de vente, mais aussi en revenus locatifs. Actuellement, le Québec connaît une pénurie de logements criante. Selon le dernier rapport de la SCHL, on observe un taux d’inoccupation historiquement bas de 0,9% à Québec et de 2,1% à Montréal. Dans un tel contexte, il est facile de devenir complaisant et de considérer que ses logements seront toujours loués.

Cependant, c’est précisément lorsque le marché est au plus tendu qu’un investisseur prudent doit se préparer au retournement. Un ralentissement économique, une augmentation de la construction neuve ou un changement démographique peuvent faire remonter le taux d’inoccupation. Un taux sain et équilibré se situe autour de 3%. Un taux de 5% commence à indiquer un marché d’acheteurs (ou de locataires). « Stress-tester » votre portefeuille immobilier avec une hypothèse de vacance de 5% n’est pas du pessimisme, c’est de la gestion de risque. Cela vous permet de vérifier si votre investissement reste rentable même si un ou plusieurs de vos logements restent vides pendant une partie de l’année.

Le stress-test est un calcul simple mais révélateur qui vous oblige à confronter la réalité financière de votre immeuble en dehors des conditions idéales. Il s’agit de s’assurer que vous avez les reins assez solides pour traverser une période de vacance prolongée sans mettre en péril votre stabilité financière. Voici les étapes pour réaliser un tel audit de résilience :

• Calculer votre ratio de couverture de la dette (RCD) actuel : Divisez vos revenus nets d’exploitation (loyers moins dépenses) par vos paiements hypothécaires annuels. Un ratio sain est généralement supérieur à 1.25.
• Simuler une vacance de 5% : Déduisez 5% de vos revenus bruts annuels potentiels (comme si un logement était vide pendant environ 20 jours par an). Recalculez votre RCD. Est-il toujours positif et au-dessus de 1.0 ?
• Ajouter les coûts de rotation : Intégrez les frais de publicité, les enquêtes de crédit et le temps de gestion pour trouver un nouveau locataire.
• Prévoir une réserve de liquidités : Les experts recommandent de mettre de côté une réserve équivalente à au moins 3 mois de loyer pour chaque porte, spécifiquement pour absorber la vacance et les réparations imprévues.
• Investir préventivement : Pour maintenir l’attractivité de vos logements, planifiez des améliorations ciblées (cuisine, salle de bain) afin de rester compétitif si l’offre de logements augmente dans votre secteur.

Pourquoi le marché immobilier du Québec résiste-t-il mieux aux corrections que Toronto ou Vancouver ?

Au-delà des cycles internes entre ses villes, le marché immobilier du Québec dans son ensemble démontre une résilience structurelle face aux corrections, bien supérieure à celle de métropoles comme Toronto ou Vancouver. Cette robustesse repose sur un ensemble de facteurs économiques et culturels qui créent un marché fondamentalement plus stable et moins spéculatif. Le premier facteur, et le plus évident, est l’abordabilité relative. Avec un prix médian pour une maison unifamiliale qui reste significativement plus bas qu’à Toronto ou Vancouver, le ratio prix/revenu des ménages québécois est plus sain, les rendant moins vulnérables à une hausse des taux d’intérêt.

Cette stabilité est également renforcée par un écosystème réglementaire et financier unique. Des politiques provinciales distinctes, comme les lois sur la protection du patrimoine bâti et les réglementations du Tribunal administratif du logement (TAL), ont historiquement limité la spéculation immobilière la plus agressive. De plus, la forte présence d’institutions financières québécoises comme Desjardins et la Banque Nationale, avec leur ancrage communautaire et leur connaissance approfondie du marché local, a souvent favorisé des pratiques de prêt plus prudentes et une relation plus étroite avec les emprunteurs, contrairement aux grandes banques nationales dont les politiques sont plus standardisées. Cette culture de prudence a contribué à éviter les excès observés ailleurs au Canada.

Les chiffres le confirment. Alors que Toronto et Vancouver peuvent connaître des fluctuations de prix annuelles de 15% à 20% dans les deux sens, le marché québécois affiche une croissance plus modérée et contrôlée. Selon les données de l’APCIQ, on a pu observer une hausse de 8% du prix médian unifamilial au Québec sur la période 2023-2024, un chiffre qui témoigne d’une croissance saine plutôt que d’une surchauffe spéculative. Cette combinaison d’abordabilité, de régulation et de culture financière locale constitue le véritable rempart du marché québécois contre la volatilité extrême.

En définitive, identifier le point de bascule du cycle immobilier n’est pas une science exacte, mais un art de l’interprétation. Cela exige de passer d’une lecture passive des manchettes à une analyse active des signaux faibles et des dynamiques comportementales. Appliquez cette grille de lecture à votre propre situation pour prendre des décisions plus éclairées, moins anxiogènes, et mieux alignées sur vos objectifs à long terme.