L’investissement locatif au Québec : est-ce encore rentable avec les taux actuels ?

Vous lisez les manchettes : les taux d’intérêt grimpent en flèche, le coût de la vie explose et le marché immobilier québécois semble devenu un terrain de jeu réservé aux millionnaires. La question est sur toutes les lèvres des investisseurs débutants : est-ce que le jeu en vaut encore la chandelle ? Est-il même encore possible de trouver un investissement locatif rentable au Québec sans y laisser sa chemise ? Beaucoup vous diront que la clé est simple : il faut trouver un immeuble qui génère un « cashflow » positif dès le premier mois. Autrement dit, un bien où les loyers perçus dépassent toutes vos dépenses, incluant l’hypothèque.

Soyons clairs et réalistes, comme un investisseur qui a déjà vu neiger : dans le contexte actuel, cette quête du cashflow positif immédiat pour un premier achat est non seulement difficile, mais elle peut être une dangereuse illusion. Elle vous pousse à surpayer pour des immeubles prétendument « clés en main » ou à négliger des occasions en or qui ne correspondent pas à ce critère simpliste. La vérité, c’est que les règles du jeu ont changé. La rentabilité ne se lit plus aussi facilement sur un relevé bancaire mensuel.

Mais si la véritable clé n’était pas le surplus de quelques centaines de dollars par mois, mais plutôt la maîtrise de leviers de rentabilité beaucoup plus puissants et souvent invisibles ? Et si je vous disais que votre plus grand allié est l’inflation que tout le monde redoute, que votre premier rendement est le capital que vous remboursez chaque mois, et que votre pouvoir réside dans votre capacité à « forcer la valeur » d’un immeuble ?

Cet article n’est pas une collection de vœux pieux. C’est un guide stratégique et pragmatique, bâti sur l’expérience du terrain québécois. Nous allons décortiquer, question par question, comment évaluer la rentabilité réelle d’un immeuble en 2024, bien au-delà des indicateurs de surface. Préparez-vous à changer votre perspective sur ce qu’est un « bon deal » immobilier.

Pour vous guider dans cette analyse, nous aborderons les questions cruciales que tout investisseur doit se poser. Ce parcours structuré vous donnera les outils pour prendre des décisions éclairées, fondées sur des données et des stratégies éprouvées dans le marché québécois actuel.

Cashflow positif ou prise de valeur : quel objectif prioriser pour votre premier immeuble ?

La première erreur du débutant est de s’accrocher à l’idée du cashflow positif comme à une bouée de sauvetage. Dans le marché actuel, avec des taux hypothécaires élevés, la plupart des plex vendus au juste prix génèrent un cashflow neutre, voire légèrement négatif. Tenter de forcer un cashflow positif vous obligera à chercher une perle rare qui n’existe peut-être pas, ou pire, à investir dans un secteur de moindre qualité avec des risques locatifs plus élevés. L’approche d’un investisseur aguerri est différente : il comprend que le rendement réel se compose de plusieurs éléments.

Le premier, et le plus sous-estimé, est le remboursement du capital. Chaque paiement hypothécaire que vous effectuez, même dans une situation de cashflow neutre, augmente votre équité dans l’immeuble. C’est de l’enrichissement forcé. Deuxièmement, l’inflation, qui érode votre pouvoir d’achat, devient votre meilleure alliée en érodant la valeur réelle de votre dette hypothécaire sur 25 ans. Pendant que votre dette diminue en valeur réelle, la valeur de votre actif, elle, a toutes les chances d’augmenter.

La véritable stratégie consiste donc à prioriser la prise de valeur, qu’elle soit naturelle (appréciation du marché) ou forcée. Recherchez des immeubles avec un potentiel d’optimisation : un sous-sol non aménagé, des loyers significativement en dessous du marché qui pourront être ajustés au départ d’un locataire, ou des possibilités d’améliorations énergétiques. C’est en créant de la valeur que vous construirez votre patrimoine, pas en comptant les quelques dollars de surplus mensuel.

Investir loin de chez soi : comment gérer un immeuble à 300 km sans y laisser sa santé ?

L’idée de gérer un immeuble à des centaines de kilomètres peut sembler décourageante. Pourtant, c’est une stratégie de plus en plus adoptée par les investisseurs québécois pour sortir des marchés surchauffés comme Montréal et trouver des opportunités plus rentables en région. Des villes comme Drummondville ou Sherbrooke sont devenues des cibles de choix, non seulement pour leurs prix plus abordables, mais surtout pour leur diversification économique et leurs institutions (universités, hôpitaux) qui assurent une demande locative stable. Le secret de la gestion à distance ne réside pas dans des allers-retours incessants, mais dans la mise en place d’un système de gestion robuste.

Ce système repose sur deux piliers : la technologie et l’humain. La technologie vous permet de garder le contrôle sans être physiquement présent. Pensez aux serrures intelligentes pour gérer les visites et les entrées/sorties de locataires, aux systèmes de caméras pour les aires communes et aux plateformes en ligne pour la perception des loyers et la gestion des demandes d’entretien. L’automatisation de ces tâches vous libère un temps précieux.

Le pilier humain est tout aussi crucial. Vous devez bâtir votre « équipe sur le terrain » : un homme à tout faire fiable pour les petites réparations, un plombier et un électricien réactifs pour les urgences, et potentiellement un agent de location ou un gestionnaire immobilier local pour les cas plus complexes. Avoir ces contacts avant même d’en avoir besoin est la clé pour dormir sur vos deux oreilles. L’investissement à distance n’est pas une question de courage, mais d’organisation.

Plex résidentiel ou local commercial : lequel offre la meilleure stabilité de revenus ?

Pour un premier investissement, le choix entre un plex résidentiel (duplex, triplex…) et un petit local commercial est une question fondamentale. Si le commercial peut faire miroiter des baux plus longs et des locataires qui prennent en charge une partie des frais (bail « net net net »), la réalité pour un investisseur débutant au Québec est souvent plus complexe et risquée. Le secteur résidentiel, malgré ses contraintes, offre une stabilité de revenus largement supérieure dans le contexte actuel.

La raison principale est simple : la demande. Avec un taux de vacance historiquement bas au Québec, trouver un locataire pour un logement résidentiel est quasi garanti. Le risque de vacance prolongée est minime. À l’inverse, le marché commercial est beaucoup plus cyclique et sensible à la conjoncture économique. Un local bien situé peut rester vide pendant des mois, anéantissant votre rentabilité. De plus, le financement d’un immeuble commercial est plus ardu, exigeant souvent une mise de fonds plus importante (25-35 % contre 20 % pour un plex) et une expertise que les banques scrutent à la loupe.

L’encadrement légal, bien que souvent perçu comme une contrainte, est aussi une forme de protection. Le Tribunal administratif du logement (TAL) régit les relations locatives résidentielles, offrant un cadre prévisible. Dans le commercial, c’est la « liberté contractuelle » qui prime, ce qui peut être un avantage pour un propriétaire expérimenté, mais un piège pour un néophyte. Comme le rappelle la Banque Nationale, un objectif de rentabilité raisonnable est un bon point de départ. Dans leur guide, ils expliquent :

Une rentabilité acceptable est d’arriver à un ratio de revenus à 110% du montant des dépenses, donc pour chaque 100$ de dépenses, il faudrait avoir 110$ de revenus.

– Banque Nationale, Guide d’investissement immobilier locatif

Le tableau suivant, basé sur des données du marché québécois, résume les différences clés qui plaident en faveur du résidentiel pour un premier achat.

Gestion autonome vs Gestionnaire : à partir de combien de portes devez-vous déléguer ?

La question n’est pas tant « à partir de combien de portes ? », mais plutôt « à partir de quel moment mon temps vaut-il plus cher que les frais de gestion ? ». C’est un changement de mentalité crucial. Gérer soi-même son premier duplex est une excellente école : vous apprendrez à gérer les locataires, à coordonner les petites réparations et à comprendre les rouages de votre investissement. C’est une étape quasi-obligatoire pour développer votre « flair » d’investisseur. Cependant, s’accrocher à l’autogestion par souci d’économie est une erreur de calcul à long terme.

Le véritable coût de l’autogestion est le coût d’opportunité. Chaque heure passée à gérer un problème de plomberie ou à courir après un loyer en retard est une heure que vous ne passez pas à chercher votre prochaine acquisition. Comme le souligne l’investisseur Jean-Philippe Claude, qui possède plus de 300 logements, le temps est la ressource la plus précieuse. Son approche est de déléguer dès que la gestion l’empêche de se concentrer sur des tâches à plus haute valeur ajoutée, comme l’analyse de nouveaux « deals » ou la planification de rénovations stratégiques.

Au Québec, les frais de gestion immobilière varient généralement entre 4 % et 8 % des revenus bruts. Le calcul est simple : si en déléguant la gestion, vous libérez assez de temps pour acquérir un nouvel immeuble qui génère un rendement supérieur à ces frais, la décision est rentable. Pour un débutant, une bonne règle de pouce est de commencer en autogestion pour le premier immeuble (2-4 portes). Une fois ce premier investissement stabilisé et que vous envisagez une deuxième acquisition, il est temps de sérieusement évaluer la délégation. Déléguer n’est pas une dépense, c’est un investissement dans votre croissance.

La toiture et les fenêtres : comment provisionner vos revenus pour ne jamais être pris de court ?

Un immeuble, c’est comme un organisme vivant : il vieillit et nécessite des soins. Ignorer l’entretien majeur, c’est la voie la plus sûre vers la catastrophe financière. La toiture, les fenêtres, la maçonnerie, le système de chauffage… ces éléments ont une durée de vie limitée et leur remplacement coûte des dizaines de milliers de dollars. Un investisseur avisé ne subit pas ces dépenses, il les anticipe. La clé est de mettre en place un fonds de prévoyance, souvent appelé « compte OPEX » (dépenses opérationnelles), dès le premier jour.

La méthode la plus simple et la plus disciplinée consiste à virer automatiquement un pourcentage de vos revenus locatifs bruts chaque mois vers un compte bancaire distinct et intouchable. Combien ? Une règle conservatrice et largement acceptée est de provisionner au minimum 10 % de tous les loyers perçus. Cela peut sembler beaucoup, surtout si le cashflow est serré, mais c’est le prix de la tranquillité d’esprit. Cet argent n’est pas une perte, c’est une partie intégrante des dépenses de votre immeuble, simplement différée dans le temps.

Cette provision est d’autant plus cruciale que les coûts de rénovation ne cessent d’augmenter. Lorsque vient le temps de justifier une hausse de loyer après des travaux majeurs, le TAL se base sur des calculs précis. Savoir que les autorités reconnaissent la nécessité d’augmentations pour compenser l’investissement est un réconfort. En effet, face à une inflation des loyers de 8,3% au Québec durant le troisième trimestre de 2024, une gestion rigoureuse des provisions devient non négociable pour maintenir la rentabilité à long terme de l’actif.

Employeurs majeurs et diversifiés : pourquoi éviter les villes mono-industrielles ?

Le vieil adage « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » est vrai, mais incomplet. Un investisseur chevronné ne regarde pas seulement le quartier, il analyse la santé économique de toute la ville. Investir dans une ville qui dépend d’une seule usine ou d’une seule industrie (une ville mono-industrielle) est un pari extrêmement risqué. Si cette industrie périclite ou si l’usine ferme, la demande locative s’effondre, les locataires partent, et la valeur de votre immeuble chute drastiquement.

L’exemple de Thetford Mines, historiquement dépendante de l’amiante, est un cas d’école sur les défis de la reconversion économique. À l’inverse, des villes comme Drummondville, Sherbrooke ou Trois-Rivières illustrent le pouvoir de la diversification. Leur force ne vient pas d’un seul employeur géant, mais d’un écosystème économique varié : des PME, des entreprises de services, des commerces, et surtout, des institutions « piliers » comme des universités, des cégeps et des hôpitaux. Ces institutions garantissent une demande locative constante et non-corrélée aux cycles d’une seule industrie. Les étudiants, le personnel hospitalier, les professeurs : ce sont des bassins de locataires stables.

Lorsque vous analysez une ville, posez-vous ces questions : Qui sont les 5 plus gros employeurs ? Appartiennent-ils à des secteurs différents ? Y a-t-il une institution d’enseignement supérieur ou un grand centre de santé ? Quelle est la tendance démographique ? Une ville en croissance démographique est un signe de vitalité économique et d’un avenir prometteur pour votre investissement. Par exemple, l’Institut de la statistique du Québec anticipe une hausse de la population de 32,1% d’ici 2051 dans la région de la Capitale-Nationale, un indicateur de long terme extrêmement positif pour les investisseurs immobiliers de la région de Québec.

Le plan de 100 jours : quelles actions poser dès la prise de possession pour augmenter la valeur ?

L’acquisition d’un immeuble n’est pas une ligne d’arrivée, c’est une ligne de départ. Les 100 premiers jours suivant la signature chez le notaire sont les plus critiques pour prendre le contrôle de votre nouvel actif et paver la voie à une augmentation de sa valeur. Agir de manière désorganisée, c’est perdre du temps et de l’argent. Vous avez besoin d’un plan d’action stratégique, une feuille de route qui transforme un immeuble ordinaire en un investissement performant.

Votre première priorité n’est pas de planifier des rénovations, mais de faire un audit légal et relationnel. Rencontrez chaque locataire. Présentez-vous, établissez un canal de communication clair et remettez-leur vos coordonnées. En parallèle, plongez dans les baux : sont-ils conformes aux règles du TAL ? Les informations sont-elles exactes ? Cette prise de contact est cruciale pour bâtir une relation saine et identifier d’éventuels problèmes latents.

Ensuite, passez en mode « optimisation ». Analysez les contrats existants (déneigement, entretien, assurances) : pouvez-vous renégocier de meilleurs tarifs ? Évaluez le potentiel d’améliorations cosmétiques à faible coût qui peuvent avoir un grand impact sur la perception de la valeur et justifier de futurs ajustements de loyer : un coup de peinture fraîche dans les couloirs, le remplacement des luminaires désuets ou des poignées de porte. Ces actions, posées rapidement, démontrent votre engagement en tant que propriétaire et commencent immédiatement à améliorer l’actif. C’est la première étape de la « valeur forcée ».

MRB, MRN, TGI : quel indicateur dit vraiment la vérité sur la rentabilité d’un immeuble ?

Dans le monde de l’investissement immobilier, les acronymes volent bas : MRB, MRN, TGI… Les courtiers et les vendeurs adorent les utiliser pour présenter un immeuble sous son meilleur jour. En tant qu’investisseur averti, votre rôle est de savoir ce que ces chiffres cachent. Le Multiplicateur de Revenu Brut (MRB) est le plus simple, mais aussi le plus trompeur. Il divise le prix de l’immeuble par ses revenus bruts annuels, ignorant totalement les dépenses (taxes, assurances, entretien). Un bon MRB peut cacher un gouffre financier.

Le Multiplicateur de Revenu Net (MRN) et le Taux Global d’Actualisation (TGA, ou TGI) sont un peu plus honnêtes, car ils intègrent les dépenses d’exploitation. Cependant, ils partagent un défaut majeur dans le contexte actuel : ils n’incluent pas le coût du financement, c’est-à-dire votre paiement hypothécaire. Avec des taux d’intérêt élevés, cette omission est colossale. Un immeuble peut avoir un excellent TGA sur papier, mais être lourdement déficitaire chaque mois une fois l’hypothèque payée.

Le seul indicateur qui dit la vérité sur la performance de votre argent est le « Cash-on-Cash Return » (rendement sur l’argent investi). Il se calcule en divisant votre cashflow annuel net (après toutes les dépenses, hypothèque incluse) par votre mise de fonds totale. Ce chiffre vous dit exactement quel rendement votre capital initial génère. Dans un marché où le cashflow est souvent neutre ou négatif au départ, ce chiffre peut être de 0% ou moins. Cela confirme que la rentabilité ne vient pas du surplus mensuel, mais bien du remboursement de capital et de la prise de valeur à long terme. Cette lucidité est essentielle, surtout quand on sait, selon un rapport de la SCHL, que près de 45% des prêts hypothécaires seront renouvelés au pays entre 2024 et 2025, souvent à des taux bien plus élevés.

Le tableau suivant résume ce que vous devez savoir pour ne pas vous faire berner.

Analyser un immeuble avec la bonne grille de lecture n’est pas une option, c’est votre meilleure protection contre les erreurs coûteuses. En appliquant cette approche disciplinée et réaliste, vous cesserez de subir le marché pour commencer à y naviguer avec stratégie. L’étape suivante consiste à passer de la théorie à la pratique en appliquant ces indicateurs à de vraies fiches descriptives.