L’immobilier monte-t-il toujours à long terme ou risque-t-on une décennie perdue ?

Pour tout investisseur québécois, le graphique de l’immobilier des 30 dernières années ressemble à une promesse : une montée quasi ininterrompue, ponctuée de courtes pauses. Cette courbe a forgé une croyance profonde, presque un article de foi : à long terme, la pierre ne peut que prendre de la valeur. Face à la pression démographique et au désir de propriété, cette idée semble relever du bon sens. On nous conseille de nous lancer, car « le meilleur moment pour acheter, c’était hier ».

Pourtant, en tant qu’historien de l’économie, je sais que les arbres ne montent jamais jusqu’au ciel et que les longues périodes de croissance finissent toujours par rencontrer leur cycle de correction. Les récits de décennies perdues, comme au Japon des années 90 ou en Espagne post-2008, nous rappellent que la stagnation est une possibilité réelle. La question n’est donc pas de savoir SI l’immobilier monte toujours, mais plutôt de comprendre les mécanismes qui régissent ses cycles. Et si la véritable clé n’était pas de parier aveuglément sur la hausse, mais d’apprendre à lire les signaux avant-coureurs d’un retournement ?

Cet article propose une lecture différente du marché immobilier québécois. Au lieu de regarder les courbes passées avec nostalgie, nous allons nous équiper des outils de l’analyste pour décoder le présent et anticiper l’avenir. Nous identifierons les indicateurs qui signalent un changement de tendance, comprendrons les délais de transmission des chocs économiques et apprendrons à déjouer les pièges statistiques comme le fameux « prix médian ». L’objectif : transformer un investisseur prudent et craintif en un acteur stratégique et préparé.

Pour naviguer dans les complexités du marché actuel, cet article se structure autour des questions fondamentales que se pose tout investisseur. Le sommaire ci-dessous vous guidera à travers les mécanismes clés qui régissent les cycles immobiliers au Québec.

Marché de vendeurs vs marché d’acheteurs : quel indicateur précis signale le renversement de tendance ?

Le pendule du marché immobilier oscille constamment entre deux extrêmes : le marché de vendeurs, où la demande explose et les propriétés s’arrachent en surenchère, et le marché d’acheteurs, où l’offre abonde et la négociation est reine. La croyance populaire se fie aux prix pour déterminer la tendance, mais c’est une erreur. Le prix est un indicateur de conséquence, pas de cause. Pour un historien de l’économie, le véritable signal d’un renversement de tendance se cache dans la dynamique de l’inventaire.

Le point de bascule est souvent subtil. Il ne s’agit pas d’une chute brutale des ventes, mais d’un découplage. On peut observer une situation où les ventes restent fortes, voire battent des records, mais où le nombre de propriétés à vendre commence à augmenter plus rapidement. Par exemple, Québec a connu une augmentation de 46% des ventes résidentielles en novembre 2024, un signe apparent de surchauffe. Cependant, un investisseur avisé surveille trois indicateurs en parallèle :

• Le nombre d’inscriptions actives : Une augmentation constante mois après mois, même avec des ventes élevées, signale que l’offre commence à dépasser la capacité d’absorption du marché.
• Le délai de vente moyen : Lorsque les propriétés unifamiliales qui se vendaient en 15 jours mettent désormais 45 ou 60 jours à trouver preneur, c’est un signe tangible que l’euphorie s’estompe.
• L’écart entre le prix demandé et le prix vendu : La proportion de transactions conclues au-dessus du prix demandé est un excellent baromètre. Quand ce ratio chute, passant d’une transaction sur trois à une sur dix, le pouvoir a clairement changé de camp.

Le renversement est acté non pas quand les prix baissent, mais quand ces trois indicateurs se retournent de concert. C’est à ce moment précis que le marché de vendeurs cède sa place à un marché d’acheteurs, souvent des mois avant que le grand public ne le réalise en lisant les manchettes sur le prix médian.

Hausse des taux : combien de mois faut-il pour que l’impact se ressente sur les prix de vente ?

L’annonce d’une hausse ou d’une baisse du taux directeur par la Banque du Canada est toujours un événement médiatique majeur. On s’attend à un impact immédiat sur le marché immobilier, mais la réalité est bien plus complexe. Tel un grand paquebot, le marché immobilier possède une inertie considérable. L’impact d’une variation de taux ne se fait pas sentir en quelques jours, mais se déploie sur une période de 6 à 18 mois, avec des effets différenciés selon les segments du marché.

Ce décalage temporel s’explique par une chaîne de transmission en plusieurs étapes. D’abord, il y a le délai entre la décision de la Banque du Canada et son application effective par les banques commerciales sur les taux hypothécaires. Ensuite, il y a la psychologie des acheteurs : ceux qui ont une pré-approbation se dépêchent de conclure, créant un dernier sursaut d’activité. Ce n’est qu’ensuite que la nouvelle réalité des coûts d’emprunt plus élevés commence à réduire le bassin d’acheteurs qualifiés, ce qui ralentit la demande.

Une analyse historique du marché québécois montre que l’impact n’est jamais uniforme. Par exemple, en août 2024, alors que le marché anticipait des baisses de taux, les copropriétés ont vu leur prix médian bondir de 15%, tandis que les unifamiliales n’ont augmenté que de 4%. Cette divergence s’explique par le fait que les premiers acheteurs, plus sensibles aux variations de taux, se sont rués sur le segment le plus abordable (les copropriétés), créant une surchauffe localisée. Les régions périphériques, quant à elles, ont souvent un décalage supplémentaire de 3 à 6 mois, le temps que les acheteurs expulsés du marché central par les prix se tournent vers elles.

Pourquoi l’immobilier en région réagit-il avec 12 à 18 mois de retard sur Montréal ?

L’adage « Quand Montréal s’enrhume, le reste du Québec tousse » n’a jamais été aussi vrai en immobilier. Les grands centres urbains, et Montréal en tête, agissent comme l’épicentre des cycles économiques. Les tendances de prix, qu’elles soient à la hausse ou à la baisse, y naissent avant de se propager en vagues successives vers les couronnes, puis vers les régions plus éloignées. Ce phénomène d’asynchronie régionale est une constante historique qui crée un décalage de 12 à 18 mois.

Plusieurs facteurs expliquent ce retard. Premièrement, la concentration économique et démographique : Montréal concentre les sièges sociaux, les universités et une grande partie de l’immigration. Les chocs économiques et les changements de politique monétaire y ont donc un effet plus immédiat et amplifié. Deuxièmement, la liquidité du marché : le volume de transactions à Montréal est bien plus élevé, ce qui permet aux nouvelles tendances de s’établir plus rapidement. En région, avec moins de transactions, il faut plus de temps pour qu’une tendance de fond se dégage des variations statistiques mensuelles.

Enfin, il y a l’effet de « report ». Lorsque les prix à Montréal deviennent inabordables, une vague d’acheteurs migre vers la Rive-Sud, la Rive-Nord, puis plus loin en Estrie ou dans les Laurentides. Cette demande externe maintient artificiellement les prix élevés en région, même si Montréal a déjà commencé sa correction. C’est pourquoi des analystes, comme les Services économiques TD, pouvaient encore affirmer en 2024 qu’il était « difficile d’anticiper une baisse significative » au Québec, car de nombreuses régions étaient encore dans la phase ascendante du cycle, alors que Montréal montrait déjà des signes de fatigue. L’investisseur prudent doit donc observer Montréal comme un baromètre avancé pour anticiper les mouvements futurs dans sa propre région.

Hypothèque sous l’eau : que faire si votre solde hypothécaire dépasse la valeur de votre maison ?

C’est la crainte ultime de tout propriétaire ayant acheté au sommet d’un cycle : se retrouver avec une « hypothèque sous l’eau », c’est-à-dire devoir plus à la banque que ce que vaut la propriété sur le marché. Ce scénario, bien que psychologiquement difficile, n’est pas une fatalité si l’on est préparé. D’abord, il faut relativiser : pour un propriétaire ayant versé une mise de fonds de 20%, il faudrait une correction de marché supérieure à 20% pour se retrouver dans cette situation. Même si des prévisions anticipent une baisse de 1,7% du prix moyen national en 2025, nous sommes loin d’une telle chute.

Cependant, l’histoire économique nous apprend à ne jamais dire jamais. Si cette situation devait se produire, la panique est votre pire ennemie. La clé est de se rappeler que la perte n’est réalisée que si vous vendez. Tant que vous pouvez assumer vos paiements mensuels, vous pouvez traverser la tempête. Si les paiements deviennent un fardeau, plusieurs options stratégiques existent avant d’envisager la vente à perte :

• Prolonger l’amortissement : Contactez votre institution financière. De nombreux prêteurs sont ouverts à prolonger la période d’amortissement de votre prêt (parfois jusqu’à 30 ans), ce qui réduit vos paiements mensuels et vous donne de l’air.
• Explorer les reports de paiement : En cas de difficulté temporaire (perte d’emploi, etc.), des options de report de paiement peuvent être négociées. C’est une solution à court terme, car les intérêts continuent de s’accumuler, mais elle peut éviter le défaut de paiement.
• Adopter la stratégie locative : Si votre situation le permet, vous pourriez transformer votre résidence en bien locatif et devenir vous-même locataire ailleurs, dans un logement moins cher. Le revenu locatif couvrirait une partie ou la totalité de l’hypothèque, vous permettant d’attendre le prochain cycle de hausse.

L’important est d’agir de manière proactive. N’attendez pas d’être en difficulté. Dès les premiers signes de tension, ouvrez le dialogue avec votre conseiller financier ou votre courtier hypothécaire. Ils ont des outils et des solutions pour vous aider à naviguer dans les périodes de correction.

Cash is King : comment préparer vos liquidités pour ramasser les aubaines quand le marché panique ?

Chaque cycle économique baissier, chaque période de panique sur le marché, est aussi une période d’opportunités exceptionnelles pour ceux qui sont préparés. L’adage « Cash is King » (l’argent liquide est roi) prend alors tout son sens. Lorsque les acheteurs financés jusqu’au cou se retirent, ceux qui disposent de liquidités pour une mise de fonds substantielle peuvent non seulement négocier agressivement, mais aussi accéder à des propriétés (successions, reprises de finance) que d’autres ne peuvent même pas considérer.

Préparer ses liquidités n’est pas un acte passif ; c’est une stratégie délibérée qui commence bien avant que le marché ne se retourne. Au Québec, l’investisseur avisé peut combiner deux des outils fiscaux les plus puissants : le CELIAPP et le RAP. Voici une stratégie simple pour maximiser votre mise de fonds :

• Ouvrir un CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) : Cet outil permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par an. Les cotisations sont déductibles d’impôt (comme un REER) et le retrait pour l’achat est non imposable (comme un CELI).
• Combiner avec le RAP (Régime d’accession à la propriété) : Vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER sans payer d’impôt immédiat pour l’achat d’une propriété.
• Maximiser le potentiel : En quelques années, un couple peut ainsi accumuler une mise de fonds considérable et à l’abri de l’impôt, prête à être déployée.

Une fois les liquidités prêtes, la phase active commence. Il s’agit de surveiller les portails comme Centris avec des mots-clés spécifiques : « succession », « reprise de finance », « doit vendre », « vente rapide ». Ces annonces signalent des vendeurs motivés, souvent prêts à accepter une offre inférieure à la valeur marchande pour une transaction rapide et sans tracas. Dans un marché d’acheteurs au Québec, viser un rabais de 10% à 15% sous la valeur des comparables devient alors une cible réaliste pour une offre d’achat comptant ou avec une solide pré-approbation.

Quels sont les 3 signes avant-coureurs d’une correction de prix dans votre quartier ?

L’analyse macroéconomique des cycles est essentielle, mais l’immobilier reste un jeu hyper-local. Une correction peut frapper le centre-ville de Montréal bien avant de toucher un quartier familial de Sherbrooke. L’investisseur prudent doit donc devenir un observateur attentif de son propre micro-marché. Trois signes avant-coureurs, souvent invisibles dans les statistiques provinciales, peuvent annoncer une correction imminente dans votre quartier.

Le premier signe est un découplage entre les segments de marché. Prenons l’exemple de Montréal fin 2024 : alors que les ventes totales explosaient, l’inventaire des copropriétés, lui, augmentait de 9%. C’était le seul segment à voir son inventaire grimper. Ce phénomène est typique d’un point de retournement. Il signale une surabondance de biens d’investissement (souvent des condos) mis sur le marché en même temps, un signe que les investisseurs anticipent une fin de cycle et cherchent à vendre leurs gains.

Le deuxième signe est une augmentation soudaine des inscriptions « fantômes ». Ce sont des propriétés qui apparaissent sur le marché, restent quelques semaines sans être vendues, sont retirées, puis remises en vente peu de temps après, parfois avec un nouveau courtier ou un prix légèrement ajusté. Ce manège indique que les vendeurs n’obtiennent pas le prix espéré et que le marché n’absorbe plus l’offre au prix demandé. Surveiller ces « re-listings » est un excellent indicateur du moral des vendeurs.

Le troisième et dernier signe est l’allongement du délai de vente des propriétés « modèles », c’est-à-dire les maisons bien situées, bien entretenues et au juste prix. Quand même ces perles rares commencent à stagner sur le marché plus de 30 jours, c’est la preuve la plus tangible que le bassin d’acheteurs qualifiés et motivés s’est considérablement réduit. La hausse générale de l’inventaire, comme le montrait déjà le bilan 2023 de l’APCIQ avec 32 154 inscriptions actives, devient alors une réalité concrète au niveau de la rue.

Le test de stress fédéral : pourquoi devez-vous vous qualifier à 2% de plus que votre taux réel ?

Au cœur de la capacité d’emprunt de chaque acheteur au Canada se trouve un mécanisme régulateur souvent mal compris : le test de stress hypothécaire (ou « simulation de crise »). Il ne s’agit pas d’un test que vous passez, mais d’un calcul que votre prêteur doit effectuer. Cette règle oblige la banque à s’assurer que vous pourriez encore supporter vos paiements si les taux d’intérêt augmentaient de manière significative. Concrètement, vous devez vous qualifier non pas au taux que vous obtenez, mais à un taux supérieur : soit le taux contractuel + 2%, soit le taux de référence de la Banque du Canada (actuellement 5,25%), le plus élevé des deux étant retenu.

Ce mécanisme, conçu pour protéger le système financier et les emprunteurs contre une hausse brutale des taux, a un impact direct et massif sur le pouvoir d’achat. Il explique pourquoi, même avec un excellent dossier de crédit, votre capacité d’emprunt est peut-être inférieure à ce que vous aviez calculé. L’impact de ce test est particulièrement visible dans un contexte de renouvellement. En effet, près de 45% des hypothèques au Canada doivent être renouvelées en 2024-2025, soit 2,2 millions de ménages qui passeront d’un taux bas obtenu avant 2022 à un taux bien plus élevé. Comme le rappelle Nesto, il faut s’attendre « à ce que votre versement hypothécaire soit plus élevé que lorsque vous avez contracté votre prêt ».

Le tableau ci-dessous illustre l’effet dévastateur du test de stress sur la capacité d’emprunt pour un même revenu entre 2021 et 2024.

Pour l’investisseur, comprendre le test de stress est doublement important. D’une part, il définit sa propre limite d’emprunt. D’autre part, il agit comme un frein sur l’ensemble du marché, limitant la spéculation et l’emballement des prix, et contribuant à la cyclicité du marché.

Pourquoi le prix médian ne reflète-t-il pas la valeur réelle de la maison que vous convoitez ?

Le « prix médian » est l’indicateur le plus cité dans les médias pour décrire l’état du marché immobilier. C’est le prix qui sépare le marché en deux moitiés : 50% des propriétés se sont vendues moins cher, et 50% plus cher. Si cet indicateur est utile pour observer une tendance générale, il est un outil terriblement imprécis, voire trompeur, pour évaluer la valeur d’une propriété spécifique. L’investisseur prudent ne doit jamais baser sa décision sur le prix médian seul.

La principale faiblesse du prix médian est le biais de composition. Une hausse du prix médian ne signifie pas forcément que toutes les maisons ont pris de la valeur. Elle peut simplement refléter un changement dans le *type* de propriétés vendues durant une période donnée. Par exemple, une analyse du marché de Québec en octobre 2024 a montré que la hausse de 16% du prix médian des unifamiliales était davantage due à une augmentation des ventes de maisons haut de gamme qu’à une appréciation uniforme. Dans le même temps, les quartiers périphériques, avec des prix inférieurs, ont connu une forte augmentation des transactions, mais leur impact était noyé dans la moyenne globale.

Plutôt que de vous fier à cet indicateur généraliste, vous devez mener votre propre analyse comparative, une méthode que les évaluateurs et courtiers utilisent au quotidien. Cela vous donnera une vision juste de la valeur de la maison qui vous intéresse, dans son contexte unique.

L’analyse historique et les données actuelles convergent vers une seule conclusion : le marché immobilier québécois entre dans une phase de maturité où la croissance facile est terminée. La question n’est plus de savoir quand acheter, mais comment acheter intelligemment. En appliquant la méthode d’évaluation comparative et en restant attentif aux signaux locaux, vous êtes désormais équipé pour prendre des décisions basées sur des faits, et non sur des mythes. L’étape suivante consiste à mettre en pratique cette analyse pour votre propre projet d’investissement.