Investir en immobilier locatif au Québec : est-ce encore rentable avec les taux actuels ?

Le tableau Excel est sans appel : les mensualités du prêt hypothécaire, gonflées par les taux d’intérêt, dépassent les revenus locatifs. Le fameux « cash-flow » est négatif. Pour beaucoup d’investisseurs potentiels au Québec, le rêve de bâtir un patrimoine immobilier s’arrête net devant cette réalité mathématique. La sagesse populaire conseille d’attendre, de viser une appréciation à long terme ou de simplement trouver « la bonne affaire » qui défie le marché. Mais cette approche passive est-elle encore adaptée ?

En tant qu’investisseur ayant navigué plusieurs cycles économiques, je peux vous affirmer que le jeu n’est pas terminé ; ses règles ont simplement changé. Le marché québécois, avec près de 40% de sa population en location, demeure fondamentalement robuste. L’erreur serait de s’accrocher à des métriques d’un autre temps. La question n’est plus de savoir si l’on peut générer un revenu passif immédiat. La vraie question est : comment transformer ce contexte de taux élevés en une opportunité pour construire de la richesse différemment ? La clé n’est plus dans l’attente, mais dans l’action : la création de valeur forcée et le pilotage de la performance de l’équité.

Cet article n’est pas un guide pour trouver un cash-flow positif à tout prix. C’est une feuille de route stratégique pour adopter la mentalité d’un investisseur aguerri. Nous allons déconstruire les nouvelles règles de la rentabilité, de la gestion des coûts à l’évaluation des transactions, pour vous permettre de bâtir un patrimoine solide, même — et surtout — dans le marché actuel.

Pour ceux qui désirent un aperçu direct des tendances et des données du marché multilogement québécois, la vidéo suivante, réalisée en partenariat avec la CORPIQ, offre une analyse d’experts complémentaire à ce guide.

Pour naviguer efficacement dans ce nouvel environnement, il est essentiel de maîtriser les différentes facettes de l’investissement locatif au Québec. Ce guide est structuré pour vous fournir une vision claire des stratégies et des calculs qui comptent réellement aujourd’hui.

Long terme vs court terme : quelle stratégie demande le moins de gestion pour un débutant ?

La question du choix entre la location à long terme (bail de 12 mois) et la location à court terme (type Airbnb) n’est pas qu’une simple affaire de revenus potentiels. C’est avant tout un arbitrage stratégique entre le temps investi et la nature de la rentabilité recherchée. Pour un débutant, la location résidentielle traditionnelle offre une prévisibilité et une stabilité de revenus inégalées. La charge de gestion est faible, se résumant souvent à quelques heures par mois pour la communication et la coordination des réparations mineures. C’est la voie royale pour se concentrer sur le remboursement du capital et l’appréciation à long terme, piliers de la performance de l’équité.

À l’opposé, la location court terme est une entreprise en soi. Elle peut générer des revenus bruts bien plus élevés, mais au prix d’une gestion active quasi quotidienne : ménage, communication constante, gestion des réservations et respect des réglementations municipales de plus en plus strictes au Québec. Cela représente facilement 8 à 10 heures de travail par semaine. Une troisième voie, souvent négligée, émerge : la location à moyen terme (31 jours à 1 an). En visant une clientèle de professionnels en mission ou d’étudiants étrangers, on combine des revenus supérieurs au bail traditionnel avec une gestion beaucoup moins intensive que le court terme. C’est un excellent compromis pour l’investisseur qui cherche à optimiser ses revenus sans sacrifier tout son temps.

L’erreur d’oublier les dépenses de maintenance (5%) dans votre calcul de rentabilité

L’une des erreurs les plus coûteuses pour un investisseur débutant est de sous-estimer les dépenses d’entretien en appliquant une règle générique, comme le fameux 5% des revenus bruts. Cette simplification est dangereuse au Québec. La réalité est que les coûts de maintenance sont directement liés à l’âge et à la typologie du bâtiment. Un investisseur aguerri ne se fie pas à un pourcentage, mais à une analyse précise de son actif. Il sait qu’un plex des années 40 avec des fondations en moellons exigera un budget bien plus conséquent qu’un condo récent.

En effet, selon une analyse du marché immobilier québécois, le budget d’entretien peut grimper de 8 à 12% pour un triplex ancien, alors qu’il se situe plutôt entre 3 et 5% pour une construction de 2015. Oublier cette nuance, c’est garantir un cash-flow négatif et éroder la valeur de son capital. L’entretien préventif n’est pas une dépense, c’est un investissement qui protège votre actif, justifie les futures augmentations de loyer et participe directement à la création de valeur à long terme. C’est un élément non négociable de la performance de votre équité.

Planifier ces dépenses est crucial. Le climat québécois impose un calendrier d’interventions spécifiques qui doit être budgétisé annuellement, comme le montre ce calendrier d’entretien préventif.

Pourquoi la banque exige-t-elle 20% de mise de fonds pour un locatif de 1 à 4 logements ?

L’exigence d’une mise de fonds de 20% pour un immeuble à revenus non-occupé par le propriétaire est souvent perçue comme une barrière à l’entrée. Pour la banque, il s’agit d’une simple gestion du risque. Un investisseur non-occupant est statistiquement plus susceptible de faire défaut sur son prêt en cas de difficultés financières qu’un propriétaire qui y loge sa famille. Cette mise de fonds substantielle agit comme un coussin de sécurité pour le prêteur et assure que l’investisseur est sérieusement engagé dans le projet. Cette règle est standardisée au Canada pour les prêts non assurés.

Cependant, l’investisseur astucieux connaît la principale stratégie pour contourner cette exigence : devenir propriétaire-occupant. En choisissant d’habiter l’un des logements de votre duplex, triplex ou quadruplex, le prêt hypothécaire peut être assuré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou un autre assureur. Cette assurance permet de réduire drastiquement la mise de fonds requise. Par exemple, pour un duplex, elle peut descendre à 5% sur la première tranche de 500 000 $ et 10% sur le reste.

Cette stratégie est le levier le plus puissant pour un débutant au Québec. Pour un duplex de 600 000 $, la mise de fonds passerait de 120 000 $ (20% pour un non-occupant) à seulement 35 000 $ en tant que propriétaire-occupant. Vous entrez sur le marché avec un capital initial bien moindre, ce qui maximise de façon spectaculaire le rendement sur votre équité. Cette approche est d’ailleurs parfaitement encadrée selon les critères officiels de la SCHL, qui stipulent une mise de fonds minimale de 20% uniquement pour les propriétés locatives où l’emprunteur n’habite pas.

Comment approcher les propriétaires de plex fatigués avant qu’ils ne mettent en vente ?

Dans un marché compétitif, les meilleures transactions se font souvent avant même qu’un panneau « À vendre » ne soit planté. Cibler les propriétaires de longue date, souvent dépassés par la gestion ou les rénovations, est une stratégie de création de valeur proactive. Il ne s’agit pas d’être un prédateur, mais de proposer une solution humaine à une situation complexe. Ces propriétaires, souvent plus âgés, sont attachés à leur immeuble et à leurs locataires, mais fatigués des tracas administratifs et de l’entretien.

L’approche doit être empathique et personnalisée. Une lettre manuscrite, bienveillante et sincère, aura beaucoup plus d’impact qu’un appel à froid. L’objectif est d’ouvrir le dialogue en montrant que vous comprenez leur situation et que vous cherchez une solution gagnant-gagnant. Une proposition de balance de prix de vente (ou crédit vendeur) peut être un argument décisif : le vendeur finance une partie de la vente, ce qui lui assure un revenu régulier et vous facilite l’accès au financement bancaire. Cela démontre une flexibilité et une compréhension de ses besoins qui vont au-delà d’une simple transaction financière.

Identifier et approcher ces propriétaires demande une méthode rigoureuse. C’est un véritable travail de détective qui peut débloquer des opportunités uniques, loin de la surenchère du marché public.

Faut-il incorporer votre parc immobilier dès le premier immeuble ?

La question de l’incorporation est un arbitrage stratégique entre la simplicité et l’optimisation fiscale et légale. Pour l’investisseur qui débute avec un seul duplex ou triplex, surtout en étant propriétaire-occupant, la détention personnelle est presque toujours la meilleure option. Elle est simple, peu coûteuse et les revenus locatifs s’ajoutent à votre déclaration de revenus personnelle (formulaire T776). L’incorporation dès le départ serait une complexité administrative et financière inutile.

La situation change radicalement lorsque votre parc immobilier grandit. L’incorporation (créer une société par actions) devient une option sérieuse. Le principal avantage est la protection de vos actifs personnels grâce au « voile corporatif ». En cas de poursuite ou de faillite liée à vos immeubles, vos biens personnels (maison, voiture, épargnes) sont en principe à l’abri. Fiscalement, les revenus locatifs sont alors imposés au taux des PME québécoises, qui est souvent inférieur au taux marginal d’imposition d’un particulier à revenus élevés.

Cependant, cette structure a un coût : les frais de comptabilité et de tenue de livres sont significativement plus élevés. De plus, sortir l’argent de la compagnie pour un usage personnel entraîne une seconde imposition (via un salaire ou un dividende). Le consensus selon les experts fiscalistes québécois est que le seuil de pertinence se situe généralement au-delà de 3 ou 4 propriétés, ou lorsque les revenus locatifs nets dépassent 50 000 $ par an. Avant ce stade, les coûts et la complexité dépassent souvent les bénéfices.

Immobilier vs Bourse : quel rendement net après impôt et inflation gagne sur 10 ans ?

Comparer l’immobilier locatif et la Bourse est un exercice complexe, car on compare des pommes et des oranges. La Bourse, via des FNB (Fonds Négociés en Bourse) comme le XEQT, offre une simplicité, une liquidité et une diversification inégalées. Le rendement est passif. L’immobilier, lui, est un investissement actif qui offre un avantage majeur : l’effet de levier. C’est la capacité d’acheter un actif de 500 000 $ avec seulement 100 000 $ de votre propre argent. C’est ce levier qui explique pourquoi l’immobilier peut générer des rendements spectaculaires.

En effet, selon une analyse de plusieurs immeubles à revenus en vente, il n’est pas rare de voir un rendement annuel moyen de 21% sur l’argent investi avec une mise de fonds de 20%. Ce chiffre inclut le remboursement du capital, l’appréciation et le (maigre) cash-flow. Aucun FNB ne peut promettre un tel rendement de manière constante. Cependant, ce levier a un revers : le risque est également amplifié. Avec les taux actuels, ce levier peut devenir négatif à court terme (le coût de l’emprunt dépasse le rendement de l’actif).

Sur 10 ans, l’immobilier locatif au Québec a historiquement tendance à surperformer la Bourse en rendement net pour deux raisons fiscales majeures. Premièrement, les intérêts hypothécaires sont déductibles d’impôt, ce qui réduit le revenu imposable. Deuxièmement, l’immeuble agit comme une protection naturelle contre l’inflation, car les loyers et la valeur du bâtiment tendent à augmenter avec le coût de la vie. Le rendement final dépendra fortement du taux marginal de l’investisseur et de sa capacité à créer de la valeur, mais la structure même de l’investissement immobilier est conçue pour une performance supérieure à long terme, au-delà du simple rendement boursier.

La méthode BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) fonctionne-t-elle encore avec les taux actuels ?

La méthode BRRRR, qui consiste à acheter un immeuble sous sa valeur, le rénover pour en augmenter les revenus et la valeur, le louer, le refinancer pour retirer son capital et recommencer, a été la stratégie reine de la création de richesse rapide en immobilier. Cependant, le contexte actuel de taux d’intérêt élevés et de coûts de construction en hausse a changé les règles du jeu. Le BRRRR « classique », où l’on espérait retirer 100% de sa mise de fonds, est devenu extrêmement difficile, voire impossible.

Aujourd’hui, le succès de cette stratégie repose sur une exécution parfaite et une adaptation réaliste. Les rénovations doivent être chirurgicales, ciblées sur la création de revenus supplémentaires : ajout d’une chambre, division d’un grand logement, optimisation d’un sous-sol. Les rénovations purement esthétiques offrent un retour sur investissement bien plus faible. De plus, l’investisseur doit accepter une nouvelle réalité : le « BRR-Hold ». Il faut désormais s’attendre à laisser une partie significative de son capital (souvent 30-40%) dans l’immeuble après le refinancement. Ce n’est pas un échec, c’est une adaptation stratégique. Le capital « dormant » continue de travailler via le rendement sur l’équité.

Malgré ces défis, le BRRRR reste l’une des stratégies les plus puissantes pour la création de valeur forcée. Il demande plus de capital, plus de prudence et une meilleure planification, notamment en négociant le potentiel de refinancement avec la banque avant même de débuter les travaux. L’objectif n’est plus de sortir tout son argent, mais de créer une valeur substantielle et de positionner son actif pour l’avenir.

Taux de capitalisation (Cap Rate) vs rendement sur équité : quel ratio utiliser pour juger un plex ?

Dans l’univers des ratios immobiliers, le taux de capitalisation, ou « Cap Rate », a longtemps régné en maître. Il se calcule simplement : Revenus Nets d’Opération (RNO) / Prix de l’immeuble. C’est un excellent outil pour prendre le pouls du marché et comparer des propriétés similaires dans un même secteur, indépendamment de leur financement. Par exemple, selon les analyses du marché immobilier québécois 2024, on observe des rendements nets de 5 à 8% pour les immeubles résidentiels. Si un immeuble affiche un Cap Rate de 4% quand le marché est à 6%, il est probablement trop cher.

Cependant, l’investisseur aguerri sait que le Cap Rate a une limite majeure : il ne dit rien sur la performance de SON argent. C’est là qu’intervient le rendement sur équité (ROE). Ce ratio (Cash-flow annuel + Remboursement du capital) / Mise de fonds initiale) mesure la performance réelle de chaque dollar que vous avez personnellement investi. Dans le contexte actuel, c’est la métrique la plus importante.

Pourquoi ? À cause du « levier négatif ». Lorsque, comme aujourd’hui, les taux d’intérêt (ex: 6%) dépassent le Cap Rate du marché (ex: 5%), chaque dollar emprunté vous coûte plus cher qu’il ne vous rapporte en revenu locatif brut. Le cash-flow est mathématiquement négatif. Se focaliser sur le Cap Rate devient alors déprimant et trompeur. L’investisseur avisé, comme l’explique l’excellente plateforme MREX spécialisée dans le multilogement, déplace son attention sur le ROE. Même avec un cash-flow nul ou négatif, votre ROE peut être excellent grâce au remboursement du capital et à l’appréciation potentielle de l’actif. Le Cap Rate évalue l’immeuble, le ROE évalue votre investissement.

Adopter cette nouvelle grille de lecture, c’est passer d’une posture d’attente anxieuse à une posture d’action stratégique. L’opportunité en immobilier locatif au Québec n’a pas disparu ; elle s’est déplacée. Pour la saisir, la prochaine étape logique est d’analyser votre prochaine transaction potentielle non pas à travers le prisme du cash-flow, mais celui de la création de valeur et de la performance de votre équité.