Faut-il mettre 20% de mise de fonds pour éviter la prime SCHL ou garder ses liquidités ?

Pour tout investisseur immobilier au Québec, la question est un véritable casse-tête : faut-il s’échiner à amasser 20% de mise de fonds pour esquiver la fameuse prime d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, ou est-il plus judicieux de se lancer avec moins et de conserver ses précieuses liquidités ? La sagesse conventionnelle martèle qu’une dette est une dette, et qu’un coût évité est un gain net. On vous a sûrement conseillé de fuir cette prime comme la peste, la présentant comme un impôt sur la hâte, un mal nécessaire pour les moins nantis.

Cette vision, bien que rassurante, est celle d’un épargnant, pas d’un stratège. Elle ignore une dimension cruciale : le coût d’opportunité. Dans un marché immobilier dynamique comme celui du Québec, l’argent immobilisé dans une mise de fonds est un capital qui ne travaille pas. Cet argent pourrait-il générer un rendement supérieur en étant investi dans des rénovations qui augmentent la valeur de la propriété, ou en servant de mise de fonds pour un second bien ? La prime SCHL, loin d’être un simple fardeau, peut être analysée comme un levier stratégique. C’est le prix à payer pour accélérer la vélocité de son capital, pour entrer sur le marché avant que les prix ne grimpent davantage, et pour maximiser son pouvoir d’achat.

Cet article n’est pas un plaidoyer pour ou contre la SCHL. C’est une analyse de rentabilité. Nous allons décomposer les coûts réels, y compris les subtilités québécoises, explorer les bénéfices cachés et vous donner les outils pour faire un arbitrage financier éclairé, aligné sur vos objectifs d’investisseur.

Pour vous guider dans cette décision stratégique, nous allons décortiquer les mécanismes financiers et réglementaires qui entourent l’assurance prêt hypothécaire au Québec. Cet aperçu structuré vous aidera à peser chaque option avec la rigueur d’un analyste financier.

Comment la taxe de 9% sur la prime SCHL augmente votre coût initial au Québec ?

Le premier élément à intégrer dans votre calcul de coût d’opportunité est une spécificité fiscale souvent sous-estimée : la taxe de vente du Québec (TVQ). Alors que la prime d’assurance hypothécaire elle-même peut être ajoutée au montant total de votre prêt et amortie sur 25 ans, la taxe qui s’y applique ne bénéficie pas de ce traitement. Au Québec, vous devez payer une taxe de 9% sur le montant total de la prime, et cette somme doit être déboursée de votre poche, chez le notaire, au moment de la signature. C’est une sortie de fonds immédiate qui impacte directement vos liquidités.

Prenons un exemple concret pour illustrer l’impact. Pour une propriété de 600 000 $ à Montréal avec une mise de fonds de 10% (60 000 $), la prime SCHL pourrait s’élever à environ 16 740 $. La TVQ à payer sera alors de 1 506,60 $ (9% de 16 740 $). Ce montant s’ajoute à votre mise de fonds et aux autres frais de clôture. Il ne peut pas être financé. C’est un coût direct qui réduit le capital que vous pensiez conserver pour vos rénovations ou autres projets.

Pour mieux visualiser l’impact de cette taxe sur différentes gammes de prix, le tableau suivant présente des simulations claires. Il démontre que ce montant, loin d’être anecdotique, représente un décaissement de plusieurs milliers de dollars à ne surtout pas oublier dans votre planification financière, comme le détaille cette analyse des coûts à la signature.

Ce facteur fiscal renforce l’importance d’une analyse précise. Le choix de payer la prime n’est pas seulement un arbitrage entre le montant de la prime et le rendement de vos liquidités, mais il doit aussi inclure ce coût initial non finançable. Pour l’investisseur, cela signifie qu’une partie du capital qu’il espérait garder « liquide » sera inévitablement consommée par cette taxe.

SCHL vs Assureurs privés : est-ce que le choix de l’assureur change quelque chose pour vous ?

Lorsqu’on parle d’assurance prêt hypothécaire, le nom « SCHL » (Société canadienne d’hypothèques et de logement) est si omniprésent qu’il en est devenu un terme générique. Cependant, en tant qu’investisseur, il est crucial de savoir qu’il existe un écosystème de trois grands joueurs au Canada : la SCHL, une société d’État, et deux assureurs privés, Sagen (anciennement Genworth) et Canada Guaranty. Bien que le choix final de l’assureur revienne à votre prêteur, qui sélectionne celui avec qui il a les meilleures ententes, les différences entre eux peuvent indirectement influencer votre dossier.

La distinction la plus marquante est apparue en juillet 2020. Suite à la pandémie, la SCHL a resserré unilatéralement ses critères d’octroi (ratios d’endettement plus stricts, score de crédit minimum plus élevé). Les assureurs privés, Sagen et Canada Guaranty, n’ont pas suivi. Ils ont maintenu des règles plus souples, créant une situation où un dossier refusé par une banque travaillant exclusivement avec la SCHL pouvait être accepté par une autre travaillant avec un assureur privé. Bien que ces règles aient pu évoluer, cet épisode a démontré que les assureurs privés peuvent offrir plus de flexibilité, un avantage stratégique pour un investisseur au profil parfois plus complexe.

Pour vous, l’implication est double :

• Ne supposez pas qu’un refus est final : Un dossier qui ne cadre pas avec les politiques d’un assureur peut parfaitement convenir à un autre. C’est là que le rôle d’un bon courtier hypothécaire prend tout son sens, car il peut orienter votre demande vers le prêteur (et donc l’assureur) le plus susceptible d’approuver votre profil.
• Renseignez-vous sur la portabilité : Les politiques de transfert de l’assurance (la portabilité) peuvent varier. Savoir si votre assurance est facilement transférable chez un autre prêteur ou sur une autre propriété est un avantage à long terme.

En somme, bien que vous ne choisissiez pas directement, savoir qu’il existe des alternatives vous donne une meilleure compréhension du jeu et des leviers à votre disposition.

Transférer votre assurance prêt : comment économiser des milliers de dollars au prochain achat ?

Un des avantages les plus méconnus et les plus puissants de l’assurance hypothécaire est sa portabilité. Payer une prime SCHL (ou Sagen, ou Canada Guaranty) n’est pas un coût unique perdu à jamais. C’est un actif que vous pouvez emporter avec vous lors de l’achat de votre prochaine propriété. Cette stratégie, si bien planifiée, peut se traduire par des économies de plusieurs milliers de dollars, libérant ainsi du capital pour vos futurs investissements.

Le principe est simple : si vous vendez votre propriété et en achetez une nouvelle, vous pouvez transférer le montant de la prime déjà payée. Vous n’aurez alors à payer une nouvelle prime que sur la différence de prix entre l’ancien et le nouveau prêt. L’étude de cas suivante illustre parfaitement ce gain. Un couple vendant son condo de 350 000 $ à Brossard (pour lequel il avait payé une prime de 9 800 $) pour acheter une maison de 550 000 $ à Saint-Jérôme peut transférer son assurance. Au lieu de payer une nouvelle prime complète sur le nouveau prêt, il ne paie que la prime sur le montant additionnel de 200 000 $. L’économie potentielle est d’environ 7 000 $ par rapport à une souscription entièrement nouvelle. C’est 7 000 $ de liquidités supplémentaires disponibles immédiatement.

Pour l’investisseur, la portabilité transforme la prime d’un coût ponctuel en un investissement à long terme sur sa capacité de financement. Pour en bénéficier, il faut toutefois respecter certaines conditions. La checklist suivante résume les points essentiels à valider.

Cette stratégie de transfert est un argument de poids dans l’équation du coût d’opportunité. Le « coût » initial de la prime est en réalité partiellement récupérable, ce qui diminue son impact financier global sur votre parcours d’investisseur.

Pourquoi la SCHL refuserait-elle d’assurer votre prêt même si la banque dit oui ?

C’est un scénario frustrant et déroutant pour de nombreux acheteurs : votre banque vous donne le feu vert pour votre prêt hypothécaire, mais quelques jours plus tard, vous apprenez que la SCHL refuse d’assurer le prêt, faisant capoter la transaction. Comment est-ce possible ? La réponse réside dans la différence fondamentale entre les deux évaluations de risque. Votre banque et l’assureur ne regardent pas la même chose, ou du moins, pas avec la même pondération.

Un expert hypothécaire de la BNC résume parfaitement cette distinction. Comme il le souligne dans le Guide de l’assurance hypothécaire, la dualité des analyses est au cœur du processus.

La banque évalue votre capacité de remboursement, tandis que la SCHL évalue en plus le risque lié à la propriété elle-même et au marché local.

– Expert hypothécaire, Guide de l’assurance hypothécaire BNC

En d’autres termes :

• La banque se concentre sur VOUS : Vos revenus, votre cote de crédit, votre ratio d’endettement. Sa question principale est : « Cet emprunteur est-il capable de nous rembourser ? »
• L’assureur se concentre sur la PROPRIÉTÉ et son CONTEXTE : L’état du bâtiment, sa localisation, les risques environnementaux, la volatilité du marché immobilier local. Sa question est : « Si l’emprunteur fait défaut, pourrons-nous revendre cette propriété facilement et sans perte ? »

Un cas concret au Québec illustre bien ce principe. Imaginez une propriété en Montérégie située dans une zone récemment identifiée comme inondable. Un acheteur avec d’excellents revenus pourrait être approuvé par sa banque sans hésitation. Cependant, la SCHL, évaluant le risque immobilier accru et la difficulté potentielle de revente, pourrait refuser de l’assurer. Dans ce cas, l’acheteur se retrouve face à un choix difficile : trouver une autre propriété, ou augmenter sa mise de fonds à 20% pour ne plus avoir besoin d’assurance, ce qui anéantit sa stratégie de conservation de liquidités.

D’autres « drapeaux rouges » pour un assureur peuvent inclure des propriétés mal entretenues, d’anciennes « maisons de culture de cannabis », des zones à forte spéculation ou des types de copropriétés avec des problèmes de gestion. Pour l’investisseur, cela signifie qu’une pré-approbation bancaire n’est pas une garantie de succès. Le choix de la propriété est tout aussi crucial que la solidité de son propre dossier financier.

Assurance prêt pour investissement : comment fonctionne le programme APH Select pour le multilogement ?

Pour l’investisseur qui vise plus grand que le simple unifamilial, la SCHL offre un programme spécifiquement conçu pour encourager l’investissement dans les immeubles locatifs : le programme APH Select. Cet outil transforme radicalement l’équation financière de l’achat d’un multilogement (duplex, triplex, et plus) et représente un levier stratégique majeur. Il récompense les investisseurs qui s’engagent à améliorer l’efficacité énergétique, l’accessibilité et l’abordabilité de leur parc immobilier.

Le fonctionnement est basé sur un système de points. Plus votre projet (neuf ou existant) accumule de points en répondant à des critères sociaux et environnementaux, plus vous débloquez des avantages de financement importants. Ces avantages sont si significatifs qu’ils peuvent rendre un projet rentable alors qu’il ne l’était pas avec un financement conventionnel. On parle notamment d’un amortissement prolongé jusqu’à 40 ans (réduisant drastiquement les paiements mensuels), d’une réduction de la mise de fonds minimale, et de primes d’assurance réduites.

Pour un investisseur au Québec qui cherche à acquérir un plex, ce programme est une véritable aubaine. Le tableau ci-dessous, basé sur les informations du programme APH Select de la SCHL, compare les conditions pour un 4-plex à Montréal, démontrant clairement la puissance du levier.

En pratique, pour un investisseur, APH Select signifie pouvoir acheter un immeuble plus grand avec moins de capital initial, tout en ayant des mensualités plus basses grâce à l’amortissement plus long. C’est l’incarnation même du principe de levier financier. La prime d’assurance, loin d’être un coût, devient la clé qui ouvre la porte à des conditions de financement exceptionnelles, inaccessibles autrement.

Mise de fonds de 5% vs 20% : quel impact réel sur votre pouvoir d’achat maximal ?

L’un des arguments les plus forts en faveur du paiement de la prime SCHL est purement mathématique : il augmente directement votre pouvoir d’achat. En optant pour un prêt assuré (mise de fonds inférieure à 20%), vous débloquez un avantage majeur : la possibilité d’un amortissement sur 30 ans (au lieu de 25 ans pour un prêt non assuré). Cette simple extension de cinq ans réduit vos paiements mensuels, ce qui, aux yeux des prêteurs, diminue votre ratio d’endettement et augmente mécaniquement le montant maximal que vous pouvez emprunter.

Concrètement, cette flexibilité peut se traduire par une augmentation significative de votre budget. Des calculs montrent que l’accès à un amortissement plus long peut vous donner accès à environ 50 000 $ de capacité d’emprunt additionnelle, pour un même revenu. Pour un investisseur, 50 000 $ de plus, c’est la différence entre un duplex et un triplex, entre un quartier en stagnation et un quartier en plein essor, ou entre une propriété nécessitant des rénos majeures et une autre clé en main.

Au-delà du pouvoir d’achat, il y a le coût d’opportunité de l’attente. Attendre deux ou trois ans pour économiser la différence entre 5% et 20% de mise de fonds peut être une stratégie perdante dans un marché haussier. Une étude de cas simple le démontre : un couple qui achète aujourd’hui à Québec avec 7% de mise de fonds paiera une prime d’environ 13 000 $. En 5 ans, avec une appréciation modeste, il pourrait accumuler 85 000 $ d’équité. Pendant ce temps, un autre couple qui attend 2 ans pour atteindre les 20% pourrait faire face à une augmentation du prix de la même propriété de 60 000 $, rendant leur « économie » sur la prime SCHL complètement caduque. Ils ont perdu du temps et de l’argent.

Payer la prime vous permet donc non seulement d’acheter « plus », mais surtout d’acheter « plus tôt ». Vous commencez à bâtir de l’équité et à bénéficier de l’appréciation du marché immédiatement. Pour un stratège, la prime est le prix d’entrée pour accéder au jeu plus rapidement et avec plus de cartes en main.

Comment le calcul du RCD diffère-t-il entre une banque traditionnelle et la SCHL ?

Pour un investisseur immobilier se concentrant sur les immeubles à revenus, le Ratio de Couverture de la Dette (RCD) est le nerf de la guerre. Ce ratio mesure la capacité de la propriété à générer suffisamment de revenus pour couvrir ses dépenses d’exploitation et ses paiements hypothécaires. Or, un détail technique crucial est que les banques et les assureurs comme la SCHL ne le calculent pas de la même manière, ce qui peut mener à des montants de financement très différents pour un même immeuble.

La principale divergence réside dans la reconnaissance des revenus et des dépenses. Les banques traditionnelles, pour un financement non assuré (avec 20% de mise de fonds ou plus), utilisent souvent des méthodes plus conservatrices. Elles peuvent, par exemple, ne reconnaître que 50% des revenus locatifs bruts et appliquer un forfait de dépenses, que vos dépenses réelles soient plus basses ou non. La SCHL, dans le cadre d’un financement assuré, a tendance à utiliser une approche plus réaliste, basée sur les revenus et dépenses réels de l’immeuble, tout en appliquant un taux de vacance standard.

Le tableau suivant illustre les différences de calcul pour un duplex à Trois-Rivières, montrant comment deux approches peuvent mener à des conclusions différentes sur la viabilité d’un projet.

Ironiquement, bien que les critères de la SCHL puissent paraître plus stricts sur certains points (comme le test de résistance), son approche basée sur les chiffres réels peut parfois être plus avantageuse pour un immeuble bien géré et optimisé. Si vos dépenses réelles sont inférieures au forfait appliqué par la banque, le calcul de la SCHL vous favorisera. Pour l’investisseur aguerri, cela signifie qu’il est possible qu’un prêt assuré avec une mise de fonds de 15% soit plus facile à obtenir (ou permette un financement plus élevé) pour un immeuble performant qu’un prêt conventionnel avec 20% de mise de fonds. C’est un autre exemple où la prime devient un outil pour accéder à des règles de calcul potentiellement plus favorables.

Comment augmenter votre capacité d’emprunt de 50 000 $ sans gagner plus ?

L’arbitrage entre payer la prime SCHL et immobiliser 20% de mise de fonds est au cœur de la stratégie d’un investisseur. Comme nous l’avons vu, l’un des bénéfices directs de l’assurance est l’augmentation du pouvoir d’achat. Mais cette approche s’intègre dans une stratégie plus large visant à maximiser votre capacité d’emprunt sans nécessairement augmenter vos revenus. Plusieurs tactiques, souvent liées à l’écosystème du prêt assuré, peuvent être combinées pour ajouter des dizaines de milliers de dollars à votre budget.

La première stratégie, déjà évoquée, est de profiter de l’amortissement sur 30 ans, une option quasi exclusive aux prêts assurés. Cette simple extension réduit les paiements mensuels, ce qui améliore vos ratios d’endettement (ABD/ATD) et vous qualifie pour un prêt plus important. Une autre approche puissante est d’investir directement dans un duplex ou un triplex. Les revenus locatifs potentiels sont ajoutés à vos revenus personnels lors du calcul de qualification, augmentant massivement votre capacité d’emprunt, souvent de 75 000 $ ou plus. La prime SCHL est ici le ticket d’entrée pour acheter ces propriétés avec une mise de fonds réduite.

D’autres leviers, plus administratifs, sont tout aussi efficaces. Avant de faire votre demande, il est judicieux de :

• Fermer les cartes de crédit inutilisées : Chaque carte de crédit, même avec un solde nul, est vue par les prêteurs comme une dette potentielle. Fermer une carte avec une limite de 5 000 $ peut libérer jusqu’à 10 000 $ de capacité d’emprunt.
• Consolider les dettes à la consommation : Un seul prêt de consolidation avec un paiement mensuel plus bas aura un impact bien moindre sur vos ratios que plusieurs prêts auto, prêts personnels et marges de crédit.
• Ajouter un co-emprunteur : Au Québec, une convention d’indivision bien notariée permet d’acheter avec un partenaire, un parent ou un ami, combinant ainsi vos capacités d’emprunt pour viser une propriété de plus grande valeur.

Ces stratégies montrent que la capacité d’emprunt n’est pas une donnée fixe, mais une variable que l’on peut optimiser. La décision de payer une prime d’assurance s’inscrit dans cette optimisation globale, où chaque choix a pour but de maximiser le levier financier.

En fin de compte, la décision vous appartient. L’analyse ne doit pas être « comment éviter un coût de 15 000 $ ? », mais plutôt « est-ce que payer 15 000 $ aujourd’hui peut me rapporter 50 000 $ de plus-value ou de revenus locatifs sur les trois prochaines années ? ». Pour l’investisseur qui a des projets pour ses liquidités, la réponse est souvent un oui retentissant. Pour évaluer la solution la plus adaptée à votre situation et à vos ambitions, l’étape suivante est de modéliser vos propres scénarios avec un expert.