Comment utiliser les filtres avancés de Centris pour éliminer 90% des visites inutiles ?

Vous passez des heures à éplucher Centris, à rêver devant des photos, pour finalement enchaîner des visites décevantes le week-end. La cuisine n’est jamais comme sur les photos, le quartier est bruyant, la « proximité » des services est toute relative. Cette frustration, tous les acheteurs la connaissent. La réaction habituelle est de multiplier les filtres : plus de critères, des alertes plus larges, dans l’espoir de ne rien manquer. On vous conseille de regarder les comparables, de surveiller les baisses de prix, mais ces astuces de surface ne font qu’augmenter le bruit.

La plupart des acheteurs utilisent Centris comme un simple catalogue. Mais si la véritable clé n’était pas de filtrer plus, mais de lire mieux ? Si la plateforme contenait des signaux faibles, des indices cachés qui, une fois décodés, vous permettraient d’écarter les pièges et d’identifier les vraies opportunités avant même de planifier une visite ? En tant que courtier, je n’utilise pas Centris pour simplement trouver des maisons ; je l’utilise pour comprendre leur histoire, anticiper leur potentiel de négociation et valider leur adéquation avec la réalité du terrain. C’est cette asymétrie d’information que nous allons corriger ensemble.

Cet article vous révélera les stratégies que j’applique pour mes clients. Nous allons transformer votre approche, en passant de la recherche passive à une analyse prédictive. Vous apprendrez à interpréter les données que 99% des acheteurs ignorent pour ne consacrer votre temps qu’aux propriétés qui en valent vraiment la peine. Fini les visites inutiles, bonjour l’efficacité chirurgicale.

Pour naviguer efficacement à travers ces stratégies d’expert, voici le plan de match que nous allons suivre. Ce guide est structuré pour vous faire passer d’une simple recherche à une véritable analyse de marché, étape par étape.

Pourquoi une propriété qui revient sur Centris après 30 jours doit vous alerter ?

Une propriété qui réapparaît sur le marché après avoir été marquée « vendue » ou retirée est l’un des signaux faibles les plus révélateurs que vous puissiez trouver. Pour l’acheteur non averti, c’est un non-événement. Pour l’acheteur stratégique, c’est une mine d’or d’informations. Ce retour signifie souvent qu’une condition de la promesse d’achat n’a pas été remplie. Comprendre laquelle est la clé pour évaluer le risque et le potentiel de négociation. C’est un drapeau rouge qui vous invite à creuser, pas à fuir.

Une analyse du marché québécois montre une tendance claire : ces propriétés ont généralement échoué lors de l’inspection (45% des cas), connu un refus de financement de l’acheteur (30%), ou une condition cruciale, comme la vente de la propriété de l’acheteur, n’a pas été remplie (25%). Ces biens ont tendance à rester plus longtemps sur le marché lors de leur seconde mise en vente et se négocient souvent à la baisse. La raison du retour est une information cruciale que votre courtier doit obtenir. Un échec d’inspection est une opportunité de négocier un rabais conséquent ou d’exiger des réparations, tandis qu’un refus de financement n’a aucun impact sur la qualité de la propriété elle-même.

Face à une telle situation, votre curiosité doit être votre meilleur atout. Demandez à votre courtier l’historique complet de la fiche pour voir les changements de prix et les périodes hors marché. Exigez la divulgation officielle de la raison du retour. Si un rapport d’inspection précédent existe, demandez à le consulter. Ces informations ne sont pas seulement des détails techniques ; ce sont des munitions pour votre négociation. Un vendeur qui remet sa propriété en vente est souvent plus flexible et pressé de conclure, ce qui vous place en position de force.

DOM (Days on Market) élevé : opportunité de négociation ou piège invendable ?

Le nombre de jours sur le marché, ou « DOM », est une donnée brute, mais son interprétation est un art. Un DOM faible suggère une propriété désirable dans un marché actif. Mais qu’en est-il d’un DOM élevé ? Beaucoup d’acheteurs y voient un piège, un bien immobilier avec un vice caché que personne ne veut. C’est une possibilité, mais c’est souvent une lecture simpliste. Un DOM élevé peut aussi signaler un vendeur irréaliste sur son prix, une mauvaise stratégie marketing, ou simplement un marché local plus lent pour ce type de bien.

Pour décoder le DOM, il faut un point de comparaison. Dire qu’une maison est en vente depuis 90 jours n’a de sens que si l’on connaît le délai moyen dans ce secteur. Par exemple, le délai de vente moyen était de seulement 30 jours pour une maison unifamiliale à Québec en octobre 2024. Dans ce contexte, 90 jours est un signal d’alerte. Cependant, pour un plex, un DOM de 120 jours pourrait être tout à fait normal. L’important est de comparer des pommes avec des pommes : même type de propriété, même quartier, même saison.

Ce tableau vous donne des repères cruciaux pour interpréter le DOM selon les standards du marché québécois.

Un DOM qui dépasse largement ces moyennes devient votre allié. Il indique une pression croissante sur le vendeur. C’est le moment d’analyser l’historique des prix : y a-t-il eu des baisses ? Si non, le vendeur est peut-être enfin prêt à entendre une offre plus basse. Si oui, cela montre un désir de vendre. Un DOM élevé combiné à des baisses de prix est le cocktail parfait pour une négociation agressive et justifiée. Ne fuyez pas les DOM élevés ; analysez-les.

Outil de quartier Centris : comment valider que le voisinage correspond à votre style de vie ?

On n’achète pas seulement des murs, on achète un environnement, un quotidien. L’erreur classique est de tomber amoureux d’une maison pour ensuite réaliser que le quartier ne correspond pas du tout à son mode de vie. L’outil de quartier de Centris est souvent sous-utilisé, réduit à une simple carte. C’est pourtant votre première ligne de défense contre le « syndrome du mauvais quartier ». La clé est de l’utiliser non pas pour trouver une adresse, mais pour valider un style de vie.

Avant même de regarder les photos d’une propriété, définissez votre profil de vie idéal et utilisez Centris pour le valider :

• Profil « Jeune famille » : Votre critère n’est pas « 3 chambres », mais « écoles primaires et parcs à moins de 500m à pied ». Filtrez les écoles, les garderies (CPE) et les espaces verts. Une maison parfaite à 2 km de l’école la plus proche est-elle vraiment parfaite ?
• Profil « Professionnel urbain » : Oubliez la superficie et cherchez « station de REM/Métro à moins de 10 minutes de marche » et un « Walk Score supérieur à 80 ». La proximité des cafés, restaurants et commerces est votre véritable critère.
• Profil « Retraité actif » : La priorité devient « CLSC, pharmacie et épicerie accessibles sans voiture ». Recherchez la proximité des services de santé et des pistes cyclables du réseau de la Route Verte.

L’outil de quartier vous permet de superposer ces exigences sur la carte et de disqualifier des propriétés avant même de les avoir considérées. C’est un gain de temps phénoménal.

Une fois la validation numérique faite, rien ne remplace la vérité du terrain. Le conseil le plus précieux que je donne à mes clients est de planifier des « visites de quartier » à des moments stratégiques : un matin de semaine à 7h30 pour sentir le trafic et l’ambiance « course à l’école », un soir à 18h pour voir si le quartier s’anime ou s’éteint, et un samedi matin pour observer la vie de voisinage. Centris vous donne les données, mais l’ambiance réelle ne se capte qu’en personne.

Prix demandé vs Évaluation municipale : quand l’écart devient-il injustifiable ?

Voici l’un des indicateurs les plus mal compris de l’immobilier québécois : l’évaluation municipale. De nombreux acheteurs la considèrent comme une ancre de vérité, pensant qu’un prix de vente très supérieur est une arnaque. La réalité est bien plus nuancée. L’évaluation municipale n’est pas la valeur marchande. C’est une photo du passé, utilisée à des fins de taxation. Sur le marché actuel, il est normal de voir un écart significatif. Une analyse portant sur 135 000 transactions au Québec a même montré un écart moyen de 47% au-dessus de l’évaluation municipale entre 2022 et 2024.

La question n’est donc pas « y a-t-il un écart ? », mais « cet écart est-il justifiable ? ». Plusieurs facteurs expliquent ce décalage. Le principal est le facteur temps. Par exemple, le nouveau rôle d’évaluation 2025 de la ville de Québec, qui montre une hausse de valeur de 30% pour les unifamiliales, est basé sur les conditions du marché au 1er juillet 2023. Au moment de sa sortie, il a déjà 18 mois de retard sur la réalité du marché. C’est ce décalage que vous payez.

Le deuxième facteur clé, ce sont les rénovations non déclarées. Une cuisine et deux salles de bain refaites à neuf peuvent facilement ajouter 50 000 $ à 70 000 $ de valeur à une propriété, sans que cela n’apparaisse sur l’évaluation municipale si aucun permis n’a été demandé. Dans ce cas, un écart de 50-60% au-dessus de l’évaluation peut être tout à fait logique. Le signal d’alarme doit plutôt retentir lorsqu’un écart de plus de 70% n’est justifié par aucune rénovation majeure documentée ni par une localisation exceptionnelle. Cela peut alors suggérer une surévaluation spéculative de la part du vendeur, vous donnant un angle de négociation solide basé sur une analyse comparative de marché.

Comment le portail collaboratif accélère votre achat en centralisant vos feedbacks ?

La recherche immobilière peut vite devenir un chaos d’échanges de courriels, de liens envoyés par texto et de notes éparpillées. Le portail collaboratif Centris, que votre courtier met en place pour vous, est votre quartier général stratégique. C’est bien plus qu’une simple liste de propriétés. C’est un outil conçu pour centraliser la communication, structurer vos impressions et accélérer la prise de décision. En l’utilisant activement, vous transformez votre courtier en un véritable partenaire d’analyse qui affine sa recherche en temps réel en fonction de vos retours précis.

Cette photo illustre parfaitement l’objectif : transformer la recherche en un projet d’équipe, organisé et efficace, où chaque membre partage une vision claire.

Pour maximiser son efficacité, je conseille à mes clients d’adopter un système de codification simple mais puissant pour chaque propriété examinée. Au lieu d’un vague « j’aime bien », utilisez un code :

• A1 : Coup de cœur absolu. On positionne une offre rapidement.
• B1 : Très intéressant, mais avec des travaux à prévoir. On calcule un budget rénovation.
• C2 : Problème majeur identifié (ex: trop proche d’une artère bruyante). On documente pour éviter des propriétés similaires.
• C3 : Refus total. On précise la raison exacte (ex: « luminosité insuffisante ») pour que l’algorithme et le courtier s’ajustent.

Ce système transforme vos impressions subjectives en données exploitables, permettant un ciblage de plus en plus précis. De plus, comme le souligne l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), cet outil assure une traçabilité essentielle.

Le portail collaboratif permet de conserver une trace écrite de toutes les fiches présentées et constitue une protection en cas de litige, conformément aux exigences de l’OACIQ.

– OACIQ, Guide des bonnes pratiques en courtage immobilier

Comment configurer vos alertes pour recevoir les nouveautés 2 heures avant les autres ?

Dans un marché compétitif, être le premier à visiter une nouvelle propriété est un avantage stratégique majeur. La plupart des acheteurs se contentent de créer une seule alerte Centris large, recevant un digest quotidien ou hebdomadaire. C’est une erreur qui peut vous coûter la maison de vos rêves. Pour vraiment prendre de l’avance, vous devez abandonner cette approche passive et adopter une stratégie d’alertes multiples et chirurgicales. L’objectif n’est pas de recevoir moins de notifications, mais d’en recevoir des plus pertinentes, plus souvent.

L’astuce consiste à créer plusieurs alertes très spécifiques qui se chevauchent. Prenons l’exemple d’un acheteur cherchant un duplex dans le quartier Villeray à Montréal. Au lieu d’une seule alerte « Duplex Villeray, max 800 000 $ », il a configuré une dizaine de micro-alertes : une pour la tranche 700-750k$, une pour 750-800k$, une avec garage, une sans garage, une avec 2 chambres, une avec 3 chambres, etc. Cette granularité a fait en sorte que son système l’a notifié plusieurs fois par jour dès qu’une fiche correspondait à l’un de ces micro-segments, lui donnant un avantage de 24 à 48 heures sur les acheteurs utilisant une alerte hebdomadaire. Il a ainsi pu être le premier visiteur sur trois propriétés et a obtenu son duplex 15 000 $ sous le prix demandé.

Il est aussi crucial de comprendre les différents systèmes d’alerte. L’alerte publique sur Centris.ca est efficace, mais l’alerte que votre courtier configure pour vous via son système professionnel (Matrix) est encore plus puissante. Elle est instantanée et, surtout, elle peut inclure les propriétés avec le statut « à venir », vous informant d’une mise en marché imminente avant même qu’elle ne soit visible du grand public. Combiner des micro-alertes personnelles avec l’alerte de votre courtier est la meilleure stratégie pour ne jamais rien manquer et agir avant la compétition.

Au-delà du médian : comment bâtir une analyse de marché comparative (AMC) solide ?

Le prix affiché sur Centris n’est qu’un souhait du vendeur. Pour savoir ce qu’une propriété vaut *réellement*, il faut la confronter au marché. C’est le rôle de l’Analyse de Marché Comparative (AMC). Si les courtiers ont des outils puissants pour cela, vous pouvez tout à fait bâtir votre propre AMC « maison » pour une première évaluation. Cela vous donnera une base factuelle pour décider si un prix est juste et pour préparer une offre d’achat argumentée. Ne vous fiez pas uniquement au prix médian du quartier ; une bonne AMC est beaucoup plus granulaire.

Une AMC solide repose sur l’analyse de trois types de données que vous pouvez extraire de Centris avec les bons filtres. Voici la méthode à suivre.

Une fois ces trois listes établies, vous devez ajuster la valeur en fonction des caractéristiques. Un garage intérieur à Montréal peut valoir de 25 000 $ à 50 000 $. Une cuisine rénovée ajoute entre 15 000 $ et 30 000 $. Un sous-sol bien aménagé peut augmenter la valeur de 20 000 $ à 35 000 $. Ces ajustements vous permettent d’affiner votre estimation. Gardez cependant en tête qu’une AMC réalisée par un particulier a une marge d’erreur moyenne de 12-15%, contre 3-5% pour celle d’un courtier agréé. Votre AMC maison est un outil de validation, pas une science exacte.

Combien de temps faut-il réellement pour devenir propriétaire, de la visite à la clé ?

La recherche semble parfois interminable, mais une fois la bonne propriété trouvée, le processus s’enclenche et suit une chronologie relativement prévisible au Québec. Comprendre ce calendrier est essentiel pour bien planifier, éviter le stress et anticiper les goulots d’étranglement. De la première offre à la remise des clés chez le notaire, plusieurs étapes clés, avec leurs propres délais, doivent être franchies. Le délai total typique se situe entre 60 et 75 jours, mais il peut facilement s’étirer si des imprévus surviennent.

Le tableau suivant détaille la chronologie standard d’une transaction immobilière au Québec. Il vous servira de feuille de route pour visualiser l’ensemble du processus.

Certains facteurs peuvent considérablement allonger ce processus. Les principaux retards surviennent souvent à cause d’un certificat de localisation non conforme ou périmé, ce qui peut ajouter 2 à 3 semaines le temps qu’un arpenteur-géomètre le mette à jour. De même, la période de pointe de mai à juillet voit les notaires surchargés, doublant parfois leurs délais. Enfin, des problèmes découverts lors de l’inspection (structure, pyrite, etc.) qui nécessitent une expertise supplémentaire peuvent mettre la transaction sur pause. Une bonne préparation et l’anticipation de ces points avec votre courtier peuvent vous faire économiser de précieuses semaines.

En maîtrisant ces stratégies, vous ne regarderez plus jamais une fiche Centris de la même manière. Vous avez désormais les outils pour passer d’un chercheur passif à un acheteur proactif et éclairé. L’étape suivante consiste à mettre ces connaissances en pratique. Pour une analyse personnalisée de votre projet et pour configurer votre recherche stratégique, le partenariat avec un courtier qui maîtrise ces nuances est votre meilleur atout.