Acheter en indivis : pourquoi est-ce moins cher mais plus exigeant sur la mise de fonds ?

Le rêve d’acquérir une propriété de caractère à Montréal, comme un triplex victorien sur le Plateau ou un duplex avec une cour verdoyante dans Rosemont, se heurte souvent à la réalité des prix. Pour l’acheteur averti disposant d’une bonne épargne, une voie d’accès plus abordable existe : la copropriété indivise. Souvent perçue comme une simple astuce pour payer moins cher, cette structure est en réalité un engagement juridique et financier profondément différent de la copropriété divise classique. Les discussions se concentrent généralement sur l’avantage de prix et l’exigence de 20 % de mise de fonds, mais ces deux éléments ne sont que la partie visible de l’iceberg.

La véritable clé de l’indivision ne réside pas dans son coût d’acquisition, mais dans la compréhension de son architecture juridique unique. Pourquoi cette mise de fonds élevée est-elle non négociable ? Comment la solidarité financière avec vos voisins transforme-t-elle la gestion quotidienne ? Quel est le pouvoir réel de ce document central, la convention d’indivision ? L’erreur serait de voir l’indivision comme une version « allégée » de la propriété. C’est une discipline d’investissement à part entière, où le capital relationnel avec les autres indivisaires est aussi important que les murs de votre appartement.

Cet article va au-delà des généralités pour vous fournir une analyse notariale des mécanismes qui régissent l’indivision au Québec. Nous décortiquerons la nature de l’hypothèque unique, le rôle fondamental de la convention, les stratégies de financement avec des outils comme le CELIAPP et le RAP, et les réalités du marché montréalais. L’objectif n’est pas de vous dire si l’indivision est une bonne ou une mauvaise idée, mais de vous donner les outils pour déterminer si c’est la bonne stratégie pour votre projet patrimonial.

Pour vous guider à travers les subtilités de ce type d’acquisition, cet article est structuré pour répondre aux questions les plus critiques que tout acheteur doit se poser. Explorez chaque section pour bâtir une compréhension solide et prendre une décision éclairée.

Pourquoi une seule hypothèque pour tout l’immeuble vous lie-t-elle financièrement à vos voisins ?

Le cœur du mécanisme de l’indivision réside dans une notion fondamentale : vous n’achetez pas un appartement, mais une part (quote-part) d’un immeuble entier. Historiquement, cela impliquait une seule hypothèque pour tout le bâtiment, créant une solidarité financière active entre tous les propriétaires. Si l’un des indivisaires ne payait pas sa part de l’hypothèque, les autres étaient légalement tenus de couvrir sa défaillance pour éviter la saisie de l’immeuble. Cette responsabilité conjointe et solidaire est le risque principal associé à ce modèle et la raison de sa complexité.

Heureusement, le marché québécois a évolué. Aujourd’hui, la majorité des transactions en indivision organisée se font via des prêts à responsabilité limitée, une innovation financière cruciale. Depuis 1994, la Banque nationale du Canada et les Caisses Desjardins offrent des prêts à responsabilité limitée pour les petites copropriétés indivises, où chaque copropriétaire a une hypothèque indépendante. Cependant, même avec des hypothèques séparées, un lien financier subsiste. Par exemple, les indivisaires demeurent conjointement et solidairement responsables du paiement des taxes. Si votre voisin ne paie pas sa part des taxes municipales, la Ville peut se retourner contre les autres propriétaires.

Ce lien, même atténué, souligne l’importance du capital relationnel. Votre investissement ne dépend pas seulement de votre propre rigueur financière, mais aussi de celle de vos voisins. C’est pourquoi la sélection des copropriétaires, un processus souvent encadré par la convention d’indivision, est une étape d’une importance capitale. Un indivisaire défaillant peut transformer un rêve immobilier en un véritable cauchemar administratif et financier, pouvant aller jusqu’à une vente forcée de l’immeuble en dernier recours.

La convention d’indivision : le document crucial qui remplace la déclaration de copropriété

Alors que la copropriété divise est régie par une déclaration de copropriété standardisée et publiée, l’indivision fonctionne sur la base d’un contrat sur mesure : la convention d’indivision. Ce document n’est pas une simple formalité ; c’est l’architecture juridique de votre investissement. Elle définit les droits et obligations de chaque propriétaire, l’usage des parties communes et privatives, et les règles de gouvernance de l’immeuble. Sans une convention claire et complète, les copropriétaires s’exposent à des conflits et à une incertitude juridique paralysante.

Le rôle du notaire dans la rédaction de ce document est central, comme le souligne une analyse d’experts. Comme le mentionne XpertSource dans son guide sur la convention d’indivision au Québec :

Un des rôles du notaire est d’agir à titre de conseiller juridique. Faire rédiger la convention d’indivision par ce professionnel, c’est donc s’assurer que vos intérêts, ainsi que ceux de tous les copropriétaires, seront respectés. Il pourra vous expliquer les lois s’appliquant à votre situation, vous conseiller sur les modalités à inclure dans la convention, proposer des solutions en cas de conflits.

– XpertSource

Une convention bien rédigée doit anticiper les sources potentielles de friction. Cela inclut des clauses précises sur l’usage des espaces extérieurs (cours, terrasses), les restrictions sur la location à court terme (type Airbnb), les modalités de prise de décision pour les rénovations majeures, et surtout, un mécanisme de résolution des conflits. Prévoir une clause de médiation obligatoire avant tout recours judiciaire peut sauver des relations de voisinage et des milliers de dollars en frais juridiques.

Ce document est le pilier de la stabilité et de la valeur de votre bien. Une convention faible ou incomplète peut rendre une propriété très difficile à vendre ou à financer, car elle représente une source de risque pour les acheteurs et les prêteurs. Il est donc impératif de faire appel à un notaire spécialisé pour rédiger ou réviser ce contrat avec la plus grande diligence.

Vendre sa part indivise : pourquoi vos voisins ont-ils la priorité pour acheter votre appartement ?

La notion de « souveraineté limitée » est centrale en indivision, et elle se manifeste de la manière la plus tangible lors de la vente de votre part. Contrairement à une propriété divise que vous pouvez vendre librement sur le marché, la vente d’une quote-part indivise est encadrée par des droits spécifiques accordés à vos copropriétaires. Le plus important est le droit de préemption (ou droit de premier refus), un mécanisme qui doit être clairement défini dans la convention d’indivision.

Concrètement, comme le stipule l’article 1022 du Code civil du Québec, la convention peut obliger un copropriétaire qui souhaite vendre à d’abord offrir sa part aux autres indivisaires aux mêmes conditions qu’à un acheteur externe. Cela signifie que si vous recevez une offre d’achat de 500 000 $, vos voisins ont le droit de s’aligner sur cette offre et d’acquérir votre part à votre place. Ce mécanisme vise à protéger la cohésion du groupe de propriétaires en leur permettant de contrôler qui rejoint l’indivision.

Si la convention est muette sur le droit de préemption ou si un propriétaire vend sa part à un tiers sans respecter cette clause, les autres indivisaires disposent d’une autre protection légale puissante : le droit de retrait. Ce droit leur permet d’évincer l’acheteur externe en lui remboursant le prix d’achat et les frais. Selon le Code civil du Québec, les indivisaires disposent d’un délai maximal de 1 an pour exercer ce droit de retrait à compter du moment où ils apprennent la vente. Cette épée de Damoclès rend toute transaction faite en violation des droits des co-indivisaires extrêmement précaire. Pour un acheteur, il est donc fondamental de s’assurer, via le notaire, que tous les droits de préemption ont été purgés avant de conclure la vente.

Comment les taxes sont-elles réparties et payées en indivision (souvent moins chères) ?

L’un des avantages financiers les plus cités de l’indivision est la potentielle économie sur les taxes foncières. Cette économie découle directement de la nature de l’indivision : l’immeuble est considéré comme une seule entité par la municipalité et la commission scolaire. Par conséquent, il n’y a qu’un seul compte de taxes municipales et un seul compte de taxes scolaires pour l’ensemble du bâtiment, contrairement à la copropriété divise où chaque unité a son propre compte.

Cette facture unique est ensuite partagée entre les copropriétaires, généralement au prorata de leur quote-part respective, tel que défini dans la convention d’indivision. Comme la valeur imposable d’un plex entier est souvent proportionnellement inférieure à la somme des valeurs imposables de plusieurs condos séparés, cela peut se traduire par une charge fiscale globale plus faible. Selon la Banque Nationale, le partage proportionnel des taxes représente dans certains cas une économie possible par rapport à la copropriété divise.

Pour mieux visualiser cette distinction fondamentale, voici une comparaison directe des deux systèmes de taxation :

Cependant, cet avantage vient avec une contrepartie directe : la responsabilité solidaire. Si un indivisaire omet de payer sa part des taxes, la municipalité ne poursuivra pas cet individu, mais l’ensemble des propriétaires. Les autres devront donc couvrir le manque à gagner pour éviter des pénalités ou, dans le pire des cas, une procédure de vente pour non-paiement de taxes. C’est une autre illustration de la solidarité financière active qui caractérise l’indivision et renforce la nécessité d’un fonds de prévoyance bien garni et de règles claires dans la convention.

Transformer un indivis en divise : est-ce possible avec les moratoires municipaux actuels ?

La conversion d’une copropriété indivise en copropriété divise est une opération qui a longtemps été perçue comme une stratégie d’investissement lucrative. L’idée est d’acheter un plex en indivision à un coût moindre, puis de le convertir en condos divis, dont la valeur combinée est souvent supérieure à celle de l’immeuble d’origine. Historiquement, cette pratique a été populaire, notamment à Montréal ; par exemple, dans le secteur de la Petite-Patrie à Montréal, près de 20% des immeubles locatifs ont été convertis entre 1991 et 2013.

Cependant, cette possibilité est aujourd’hui fortement limitée, voire impossible dans plusieurs secteurs clés de Montréal. Face à la crise du logement et pour protéger le parc locatif, de nombreux arrondissements ont instauré des moratoires stricts sur la conversion d’immeubles locatifs ou indivis en copropriétés divises. Des arrondissements comme le Plateau-Mont-Royal, Rosemont-La Petite-Patrie, le Sud-Ouest ou Ville-Marie appliquent des règles qui rendent de facto la conversion extrêmement difficile, voire illégale, pour la plupart des immeubles résidentiels.

Cette réalité a un impact direct sur le marché de l’indivision. Premièrement, il ne faut plus acheter une propriété indivise en spéculant sur une conversion future. Cette avenue est probablement fermée. Deuxièmement, cela renforce le statut de l’indivision comme un mode de détention permanent et non comme une étape transitoire. La valeur et la liquidité de votre part dépendront donc de la qualité de l’immeuble et, surtout, de la robustesse de sa convention d’indivision. L’impossibilité de « sortir » de l’indivision par la conversion met encore plus de pression sur l’importance d’avoir des règles claires pour la vente de sa part (droit de préemption).

Pourquoi la copropriété indivise exige-t-elle 20% de mise de fonds minimum ?

L’exigence d’une mise de fonds minimale de 20% est la barrière à l’entrée la plus connue de l’indivision, mais la raison derrière cette règle est souvent mal comprise. Il ne s’agit pas d’un caprice des banques, mais d’une conséquence directe du calcul de risque institutionnel. La raison fondamentale est simple, comme le précise l’experte Ginette Houde : lors de l’acquisition d’une copropriété indivise, « la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) n’assure pas, en effet, les prêts pour les copropriétés indivises ».

Au Canada, tout prêt hypothécaire avec une mise de fonds inférieure à 20% doit être assuré contre le défaut de paiement par un organisme comme la SCHL. En refusant d’assurer les prêts pour l’indivision, la SCHL signale que ce type de propriété représente un risque plus élevé à ses yeux. Ce risque est lié à la structure même de l’indivision : la complexité de la responsabilité partagée, le potentiel de conflits entre indivisaires, et la moindre liquidité du marché comparée à la copropriété divise. Sans cette assurance, le prêteur (la banque ou la caisse) porte 100% du risque en cas de défaut. Pour compenser ce risque accru, les institutions financières exigent donc une mise de fonds substantielle de 20%, ce qui réduit leur exposition financière et assure un engagement plus fort de la part de l’emprunteur.

Cette contrainte a également pour effet de limiter le nombre d’institutions prêteuses. En pratique, seules la Banque Nationale et les Caisses Desjardins se sont spécialisées dans le financement de ce créneau au Québec. Cette limitation du choix est un facteur stratégique à considérer. Voici un tableau qui résume les différences clés :

Cette distinction est fondamentale dans la planification de votre achat, comme le montre clairement cette analyse des exigences pour l’achat en copropriété indivise.

CELIAPP vs RAP : dans quel ordre utiliser ces régimes pour votre première mise de fonds ?

Atteindre la barre des 20% de mise de fonds pour un achat en indivision à Montréal représente un effort d’épargne considérable. Heureusement, en tant que primo-accédant au Québec, vous disposez de deux outils fiscaux puissants pour vous aider : le Régime d’accession à la propriété (RAP) et le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). La question n’est pas de choisir l’un ou l’autre, mais de les utiliser dans le bon ordre pour maximiser leurs avantages respectifs.

La stratégie optimale est claire : prioriser le CELIAPP. La raison est simple : les retraits du CELIAPP pour une mise de fonds sont non seulement non imposables, mais ils n’ont pas à être remboursés. C’est un avantage fiscal net. Le RAP, quant à lui, est un prêt que vous vous faites à vous-même à partir de vos REER. Bien que le retrait soit libre d’impôt, vous avez l’obligation de rembourser les fonds dans vos REER sur une période de 15 ans. Un remboursement manqué est ajouté à votre revenu imposable pour l’année.

Pour un couple de primo-accédants, le potentiel est énorme. Chaque conjoint peut cotiser jusqu’à 8 000 $ par an dans un CELIAPP et retirer jusqu’à 35 000 $ de ses REER via le RAP, pour un total combiné pouvant atteindre 150 000 $ (80 000 $ de CELIAPP et 70 000 $ de RAP), sans compter l’épargne personnelle. Il est crucial de planifier cette stratégie avec soin, surtout si les budgets sont serrés, car les remboursements du RAP s’ajouteront à vos charges mensuelles. Dans certains cas, il peut même être judicieux de ne pas utiliser le RAP au maximum pour ne pas alourdir son budget futur.

Hypothèque fixe ou variable : quel taux choisir quand la Banque du Canada est imprévisible ?

Le choix entre un taux hypothécaire fixe et un taux variable est une décision personnelle majeure pour tout acheteur. Cependant, en copropriété indivise, cette décision peut devenir une négociation collective complexe. Puisque la structure financière, même avec des prêts à responsabilité limitée, repose sur un cadre commun, le choix du type de taux et du terme peut nécessiter un consensus entre tous les indivisaires. Cette situation peut créer des tensions si les profils de risque et les situations financières des copropriétaires sont divergents.

Un jeune professionnel en début de carrière pourrait préférer un taux variable pour profiter d’éventuelles baisses de taux, acceptant une plus grande volatilité. À l’inverse, un couple approchant de la retraite pourrait privilégier la stabilité et la prévisibilité d’un taux fixe sur 5 ans. Harmoniser ces préférences peut s’avérer un défi. De plus, la nature même de l’indivision complexifie le refinancement individuel. Comme le note l’Association des propriétaires du Québec (APQ), il peut s’avérer très difficile d’hypothéquer sa part indivise dans un immeuble de manière isolée, car un créancier est peu enclin à prendre une hypothèque sur une fraction d’immeuble sans un cadre clair.

C’est ici que la convention d’indivision démontre une fois de plus son rôle central. Une convention bien pensée doit prévoir un mécanisme de décision clair pour le choix hypothécaire. Il faut y définir si la décision sera prise à la majorité simple, à une majorité qualifiée (2/3) ou à l’unanimité. Elle devrait aussi inclure des clauses pour le processus de renouvellement, la gestion de fortes variations de taux, et même un mécanisme d’arbitrage en cas de désaccord persistant. Sans ces garde-fous, le renouvellement hypothécaire peut devenir une source de conflit majeur, menaçant la stabilité financière de l’ensemble.

Pour sécuriser votre investissement et transformer ce projet en succès, l’étape incontournable est de consulter un notaire spécialisé pour rédiger une convention d’indivision sur mesure avant de signer toute offre d’achat. C’est la garantie de bâtir votre projet immobilier sur des fondations juridiques solides et durables.