Vieillissement ou familles : qui seront vos locataires dans 10 ans selon la pyramide des âges ?

En tant que développeur ou rénovateur au Québec, vous êtes face à un dilemme stratégique : faut-il orienter vos prochains projets vers de petites unités pour répondre à l’atomisation des ménages, ou au contraire, construire de grands appartements familiaux de type 5 ½ ? La réponse conventionnelle consiste à analyser chaque tendance séparément : le vieillissement de la population, la montée du télétravail, l’immigration ou la quête d’espace des familles. Cette approche en silos mène souvent à une vision parcellaire du risque et de l’opportunité.

La réalité du marché locatif de la prochaine décennie est plus complexe. Ces forces démographiques ne sont pas indépendantes ; elles s’entrechoquent et créent des tensions sur le marché. L’erreur serait de parier sur une seule tendance. Si la véritable clé de la rentabilité ne résidait pas dans le choix binaire entre « petit » et « grand », mais dans la création d’un produit immobilier « hybride » ? Un logement doté d’une élasticité structurelle, capable de s’adapter à différents profils de locataires au fil de son cycle de vie, représente une stratégie bien plus résiliente.

Cet article propose une analyse prospective pour vous aider à arbitrer. Nous allons décortiquer les principales forces démographiques qui modèlent la demande locative québécoise, non pas comme des segments isolés, mais comme les composantes d’un système interdépendant. L’objectif est de vous fournir les clés pour concevoir des logements qui ne répondent pas seulement à un besoin actuel, mais qui anticipent les locataires de demain.

Pour naviguer à travers ces tendances complexes, cet article décortique les forces démographiques qui façonneront votre futur bassin de locataires. Le sommaire ci-dessous vous guidera à travers les segments clés à analyser avant toute décision d’investissement.

La montée des personnes seules : pourquoi le petit logement bien conçu est-il l’avenir de la densité ?

La tendance démographique la plus lourde au Québec, comme dans la plupart des sociétés occidentales, est l’augmentation spectaculaire du nombre de ménages composés d’une seule personne. Ce phénomène, qui touche aussi bien les jeunes professionnels que les aînés, exerce une pression énorme en faveur de logements plus petits. Cependant, conclure qu’il suffit de construire des studios en série serait une erreur d’analyse. Le vrai défi réside dans la solvabilité structurelle de ce segment. La demande est forte, mais la capacité à payer est limitée, un facteur que les développeurs doivent impérativement intégrer dans leurs modèles.

L’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques (IRIS) a mis en lumière cette tension. Selon leurs calculs, le revenu viable pour une personne seule en 2024 varie de 30 738 $ à 43 609 $ selon la ville, avec des hausses spectaculaires comme les 19,3% d’augmentation à Montréal. Ce chiffre démontre que la capacité d’emprunt ou de location de ce segment est plafonnée, ce qui limite le loyer potentiel pour un logement neuf. De plus, la demande est si forte que seulement 7% des personnes vivant seules trouvent une place en logement social ou abordable, reportant une pression immense sur le marché privé.

La solution n’est donc pas simplement la petite taille, mais la densité qualitative. Il s’agit de concevoir des 2 ½ ou 3 ½ optimisés, où chaque mètre carré est fonctionnel, offrant des solutions de rangement intelligentes et une impression d’espace. C’est en offrant une haute qualité de vie dans une surface réduite que vous pourrez justifier un loyer premium tout en restant accessible, attirant ainsi la frange supérieure de ce segment démographique en pleine expansion.

Ce premier constat pousse vers le petit logement, mais une autre tendance de fond, tout aussi puissante, tire le marché dans la direction opposée.

Bureau à domicile obligatoire : comment une pièce en plus augmente votre bassin de locataires qualifiés ?

La démocratisation du télétravail a transformé la définition même d’un logement fonctionnel. Ce qui était autrefois un « plus » est devenu un critère non négociable pour une part croissante et solvable de la population : l’espace bureau. Pour les professionnels qualifiés, un logement sans la possibilité d’aménager un espace de travail dédié et isolé est tout simplement éliminé de leur recherche. Une « pièce en plus », même petite (un « den »), n’est plus un luxe mais un facteur de qualification pour attirer les meilleurs profils de locataires.

Cette exigence crée une tension directe avec la tendance à la réduction de la taille des ménages. Un jeune professionnel seul pourrait se contenter d’un 3 ½, mais s’il travaille à domicile plusieurs jours par semaine, il recherchera activement un 4 ½. Proposer des logements avec cette flexibilité intégrée augmente de façon exponentielle votre bassin de locataires potentiels. Vous ne ciblez plus seulement les couples, mais aussi les célibataires à haut revenu prêts à payer davantage pour cette fonctionnalité essentielle à leur productivité et leur bien-être.

Cet espace de travail dédié devient un argument de vente majeur qui justifie un loyer plus élevé. Il agit comme un filtre, attirant des locataires stables, souvent avec des emplois de qualité, qui perçoivent leur logement non plus seulement comme un lieu de vie, mais aussi comme un outil de travail. Ignorer cette tendance, c’est se couper d’une part significative du marché locatif premium, surtout dans un contexte où chaque détail compte pour se démarquer.

Au-delà des tendances de modes de vie, un autre moteur démographique puissant influence la demande : les flux migratoires.

Nouveaux arrivants : quels quartiers privilégient-ils et quel type de bail recherchent-ils ?

L’immigration est un pilier fondamental de la croissance démographique du Québec et, par conséquent, un moteur majeur de la demande locative. Loin d’être un phénomène marginal, l’arrivée de travailleurs qualifiés, d’étudiants internationaux et de réfugiés crée une pression constante et prévisible sur le parc immobilier. Pour un investisseur, comprendre les besoins et les comportements de ce segment est crucial pour positionner correctement son offre. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : pour le seul premier semestre 2024, le Québec a accueilli plus de 105 000 immigrants et résidents non permanents, un volume qui soutient directement la demande de logements à louer.

Contrairement à l’idée reçue qu’ils ne feraient que transiter, les nouveaux arrivants s’ancrent de plus en plus durablement dans la province. Cette stabilité en fait un segment de locataires fiable. Ils recherchent souvent des logements situés à proximité des transports en commun, des services et des bassins d’emploi. Pour ce qui est du type de bien, la demande est variée : les familles s’orienteront vers des appartements plus grands, tandis que les étudiants et les travailleurs seuls chercheront des unités plus petites et abordables.

Un aspect essentiel à comprendre est leur interaction avec le système de location québécois. Le bail standard, rédigé en français et expirant généralement le 30 juin, est une spécificité à laquelle ils doivent s’adapter. Les propriétaires qui font preuve de transparence et qui connaissent les droits et obligations (comme l’interdiction de demander des dépôts de garantie multiples) bâtissent une réputation positive et attirent plus facilement ces locataires. Proposer des baux clairs et un accueil professionnel est un avantage concurrentiel non négligeable pour capter cette demande soutenue.

Parallèlement à ce flux entrant, une autre transition démographique majeure se produit à l’autre extrémité de la pyramide des âges.

Accessibilité et services : comment adapter vos logements pour garder vos locataires âgés plus longtemps ?

Le vieillissement de la population n’est pas une simple statistique, c’est une transformation profonde du profil de vos locataires potentiels. Garder des locataires âgés plus longtemps est une stratégie gagnante : ils sont souvent fiables, stables et respectueux du logement. Cependant, cela exige une adaptation proactive de votre parc immobilier. Ignorer leurs besoins spécifiques, c’est risquer un taux de roulement élevé lorsque le logement devient inadapté à leur condition physique. Le constat est sévère : selon l’Institut de la statistique du Québec, près d’une personne sur cinq de 65 ans et plus vit dans un logement considéré comme non acceptable, souvent en raison de problèmes d’accessibilité.

L’enjeu est de concevoir ou de rénover des logements qui favorisent le « vieillir chez soi ». Cela ne signifie pas transformer chaque unité en chambre d’hôpital, mais intégrer des éléments de conception universelle. Pensez à des douches sans seuil (walk-in), des barres d’appui dans la salle de bain, des portes plus larges, ou encore un accès à l’immeuble sans escalier. Ces adaptations, souvent peu coûteuses si planifiées en amont, deviennent des arguments de location extrêmement puissants pour capter et retenir ce segment de marché.

L’analyse de la situation des ménages chez les aînés permet d’affiner la stratégie. Le tableau ci-dessous montre une transition claire : plus l’âge avance, plus la vie en couple diminue au profit de la vie en logement collectif, souvent par nécessité.

Un logement adapté peut justement retarder ce passage en logement collectif, offrant une solution intermédiaire précieuse. En proposant des unités sécuritaires et accessibles, vous offrez une alternative qui prolonge l’autonomie, et vous vous assurez par le fait même des baux plus longs et une vacance locative réduite.

Toutes ces tendances convergent vers une question centrale pour tout investisseur : celle de la viabilité financière du loyer.

Capacité de payer : quel pourcentage du revenu moyen du quartier vos loyers représentent-ils ?

Au-delà de la typologie du logement, le facteur déterminant pour une location réussie et durable reste la capacité de payer du locataire. Fixer un loyer déconnecté des revenus médians du quartier est la recette pour une vacance locative chronique ou une sélection de locataires fragiles. En tant que développeur, une analyse fine du ratio loyer/revenu est un exercice non négociable. La règle informelle des 30% du revenu brut consacré au logement est un bon point de départ, mais la réalité du marché québécois, marquée par une forte pression, la rend souvent caduque.

La crise du logement a créé une « pénalité au déménagement » qui illustre bien cette tension. Les locataires qui sont contraints de bouger subissent des hausses de loyer drastiques. Une analyse de l’IRIS a chiffré cette pénalité pour les familles à Montréal, estimant que les sommes à prévoir pour se loger après un déménagement grimpent en moyenne de près de 25%. Cette pression pousse les locataires en place à ne pas bouger, mais rend l’accès aux nouveaux logements extrêmement difficile pour les autres, créant un marché à deux vitesses.

Votre stratégie de prix doit donc être un arbitrage intelligent. Il ne s’agit pas de maximiser le loyer à tout prix, mais de trouver le point d’équilibre qui attire des locataires solvables sur le long terme. Avant de fixer le loyer d’une nouvelle unité, posez-vous la question : « Quel est le revenu annuel nécessaire pour que mon loyer représente 35% de ce revenu ? Ce profil de revenu correspond-il à la démographie active de ce quartier ? ». Cette analyse préventive est votre meilleure assurance contre les impayés et le roulement excessif.

Cette question de stabilité nous amène à comparer les grands types de biens et leur capacité à retenir les locataires.

Pourquoi la location de maisons unifamiliales garantit-elle souvent des baux plus longs ?

Si la demande pour les petites unités est structurellement forte, le segment des maisons unifamiliales en location présente des caractéristiques distinctes qui en font un investissement particulièrement stable. Le principal atout de ce type de bien est le profil de locataire qu’il attire : les familles. Celles-ci recherchent avant tout de l’espace, un quartier tranquille, un accès à une cour extérieure et la proximité des écoles. Une fois installées, elles font preuve d’une inertie locative bien plus grande que les étudiants ou les jeunes professionnels.

Le déménagement d’une famille est une opération logistique et émotionnelle complexe, impliquant souvent un changement d’école pour les enfants. Cette contrainte majeure les incite à signer des baux plus longs et à renouveler leur location sur plusieurs années. Pour un propriétaire, cela se traduit par une réduction significative des frais de roulement (recherche de locataires, réparations entre deux baux) et une source de revenus plus prévisible. La maison unifamiliale agit comme une ancre, favorisant la stabilité.

Cette recherche d’espace par les familles est d’autant plus forte que le coût d’acquisition d’une propriété a explosé. Comme le souligne Eve-Lyne Couturier de l’IRIS, la pression est immense :

Les personnes qui doivent déménager parce que leur famille s’agrandit ou qui sont évincées de leur logement doivent prévoir des sommes plus importantes pour se loger. Les données fournies par la SCHL sous-estiment largement ce que paient réellement les familles ayant de jeunes enfants.

– Eve-Lyne Couturier, Institut de recherche et d’informations socioéconomiques (IRIS)

De nombreuses familles qui souhaiteraient acheter sont ainsi contraintes de rester sur le marché locatif, créant une demande solvable et stable pour des maisons ou de grands appartements. Offrir ce type de bien, c’est capter une clientèle captive qui valorise la stabilité autant que vous.

Cette dynamique familiale contraste fortement avec le marché des plus petites unités, notamment les copropriétés.

Comment la croissance démographique soutient-elle artificiellement les prix des condos ?

Le marché de la copropriété (condo) est souvent perçu comme le baromètre de la vitalité immobilière urbaine. Au Québec, sa dynamique est fortement influencée par la croissance démographique, qui agit comme un plancher soutenant les prix, même en période d’incertitude économique. L’arrivée continue de nouveaux arrivants, de jeunes professionnels et d’étudiants, combinée à la difficulté d’accéder à la propriété unifamiliale, canalise une part importante de la demande vers les condos, que ce soit à l’achat ou à la location.

Cette pression démographique a un effet direct sur les valeurs. Les données du marché montrent une résilience et une croissance constantes. Par exemple, le prix médian des maisons unifamiliales, souvent un indicateur leader pour le reste du marché, a augmenté de 5% pour atteindre 452 500 $. Cette hausse est en partie expliquée par le fait que, selon Charles Brant de l’APCIQ, le revenu des ménages québécois a enfin rattrapé celui des autres provinces, augmentant ainsi leur capacité d’achat. Ces éléments, détaillés dans la revue de mi-année 2024 du marché québécois, montrent que la demande fondamentale reste robuste et soutient les prix à la hausse.

Cependant, il est crucial pour un investisseur de comprendre que ce soutien est, en un sens, « artificiel » car il dépend de facteurs exogènes (politiques migratoires, taux d’intérêt) plus que de la valeur intrinsèque d’usage du bien. Le locataire d’un condo est souvent plus volatile : il peut s’agir d’un premier acheteur en devenir, d’un étudiant présent pour quelques années ou d’un jeune professionnel mobile. Le risque de roulement est structurellement plus élevé que pour une maison familiale ou un plex. L’investisseur en condo doit donc intégrer dans son calcul de rentabilité une vacance locative potentiellement plus fréquente et des frais de gestion plus élevés.

Cette distinction nous amène à l’arbitrage final : quel type de bien offre le meilleur couple rendement/risque ?

Louer une maison ou un condo : quel type de bien attire les meilleurs locataires ?

La décision finale entre investir dans une maison, un condo ou un petit immeuble à revenus (plex) dépend de votre stratégie et de votre définition du « meilleur locataire ». Si vous visez la stabilité et des baux longs, le profil familial attiré par les maisons est idéal. Si vous privilégiez un emplacement central et une gestion potentiellement simplifiée (via un syndicat de copropriété), le condo est une option. Cependant, l’analyse des données du marché québécois révèle une troisième voie particulièrement performante : le plex.

Le plex (2 à 5 logements) semble offrir le meilleur des deux mondes. Il attire des locataires en quête d’espace et de tranquillité, similaires à ceux des maisons, mais avec des loyers souvent plus abordables. Pour l’investisseur, il mutualise les risques et les coûts (toiture, fondations) tout en générant des flux de revenus multiples. Le tableau comparatif suivant, basé sur les données du marché, met en lumière cette surperformance.

Une analyse récente des perspectives du marché immobilier montre clairement que les plexes ont le vent en poupe.

Ce tableau est sans équivoque : alors que les ventes de condos stagnent, celles des plexes connaissent une croissance robuste de 10%, signe d’une demande très forte de la part des investisseurs qui ont identifié leur potentiel. Pour attirer les meilleurs locataires, l’adaptation de votre offre est donc la clé.

En définitive, le choix d’investissement ne doit pas être guidé par une seule tendance démographique, mais par une compréhension holistique des forces en présence. La demande pour des logements plus petits et celle pour plus d’espace ne sont pas mutuellement exclusives ; elles reflètent la complexité d’une société en pleine mutation. L’investisseur avisé de demain sera celui qui saura créer des produits immobiliers flexibles, capables de naviguer entre ces courants contradictoires pour attirer et retenir les locataires les plus solvables et les plus stables.